Покупка квартиры с обременением

Риски покупки квартиры с обременением в 2019 году – все за и против

покупка квартиры с обременением

Предлагаем рассмотреть тему: «риски покупки квартиры с обременением в 2019 году – все за и против» с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Во многих случаях приобретение недвижимости с обременением грозит новым владельцам судебными разбирательствами и возможным лишением жилья. Чтобы этого избежать, нужно взвесить все риски покупки квартиры с обременением, а в некоторых случаях наличие ограничений покупателям бывает даже выгодно.

Существует несколько видов обременений, которые необходимо знать каждому, кто планирует приобрести квартиру или иное недвижимое имущество:

  • Ипотека. Согласно ст. 29 ФЗ «Об ипотечном кредитовании», до момента погашения долга купленная в ипотеку квартира находится в залоге у банка. Заемщик вправе проживать в ней и пользоваться ею по своему усмотрению, но не может дарить, менять или продавать без письменного согласия кредитора. Если сделка будет совершена без разрешения банка, впоследствии она может быть признана ничтожной. Если же разрешение есть, новый владелец может взять на себя долговые обязательства при наличии соответствующей договоренности, либо недвижимость продается, а долг остается на прежнем заемщике.
  • Рента. Если не недвижимость оформлен договор ренты с содержанием либо без такового. Если имущество было продано, обязательства плательщика ренты переходят на покупателя (ст. 586 ГК РФ). Без согласия плательщика нельзя продать жилье.
  • Договор социального найма. Если он был заключен с проживающими в квартире, они смогут продолжать ею пользоваться до окончания срока действия соглашения. Продажа жилья собственником в этом случае возможна, однако прежние жильцы должны будут покинуть его только в срок, указанный в договоре.
  • Регистрация несовершеннолетних или недееспособных в квартире. Если на жилплощади зарегистрированы вышеуказанные лица, продать жилье без разрешения органов опеки нельзя. Чтобы сделка была осуществлена на законных основаниях, необходимо перед продажей зарегистрировать детей по другому адресу, при этом новые условия проживания должны быть не хуже прежних.

Нет видео.

(кликните для воспроизведения).

Еще одним фактором, представляющим для покупателей риск, является покупка недвижимости в аварийном доме. Несмотря на то, что на такие сделки нет законодательных запретов, необходимо убедиться, что дом включен в план расселения, в противном случае придется либо самостоятельно устранять недостатки, либо ждать несколько лет.

ВАЖНО . Первое и самое главное, что необходимо сделать, если хочется купить квартиру без обременений – это взять выписку из ЕГРН.

В ней будут содержаться все сведения касаемо владельцев, а также иная информация:

  • Технические данные: площадь, этаж, дата присвоения кадастрового номера и пр.
  • Кто является собственником и на каком основании: договор купли-продажи, дарения или мены.
  • Было ли принято решение об изъятии имущества, есть ли ограничения или арест, наложенные судом. Это может быть из-за долгов по кредиту, либо когда владелец воспользовался ипотекой, но не смог ее погасить – тогда банк отчуждает жилье через суд.

ВНИМАНИЕ . Заказать выписку можно онлайн на официальном сайте Росреестра, либо через МФЦ, оплатив госпошлину в размере 750 руб.

– для физических лиц, и 2 200 руб. – для юридических.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке. Какие есть риски?

Покупая недвижимость, следует знать о том, что продавец может иметь ограничения на право распоряжения своей собственностью. В результате сделка может не иметь законной силы, даже если покупатель оплатил полную стоимость квартиры. При этом нет никакой гарантии, что ему вернут обратно уплаченные средства.

Приобретая вторичное жилье, следует с особым вниманием изучить историю квартиры и проверить все необходимые документы. Вполне возможно, что права на нее могут также иметь организации или другие частные лица. Обязательства продавца перед ними называются обременениями. Покупатель обязательно должен проверить их наличие перед покупкой, поскольку в дальнейшем у него могут появиться серьезные проблемы.

Обременения бывают следующие:

  1. ипотека;
  2. рента;
  3. наложение ареста на имущество;
  4. наличие квартиросъемщиков;
  5. наличие прописанных жильцов;
  6. аварийное состояние дома.

А теперь подробнее о каждом виде обременения и возможности покупки квартиры:

  • Москва и область:

Источник: https://mse69.ru/riski-pokupki-kvartiry-s-obremeneniem-v-2019-godu-vse-za-i-protiv/

Какие есть особенности при продаже квартиры с обременением? — Юр-помощник

покупка квартиры с обременением

Если у вас в собственности имеется квартира или другой вид жилого имущества, то по отношении к ней вы обладаете правами пользования, владения и распоряжения.

Однако на одно из перечисленных преимуществ – распоряжение — может быть наложено обременение, согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». В таком случае при продаже квартиры могут возникнуть определенные трудности.

По данным статистики, владельцам обремененного жилья приходится снижать цену до 50 % от реальной стоимости. Хотя выход из ситуации можно найти.

В первую очередь, намереваясь продать жилье, выясните, «чистая» ли она – это легко можно сделать при обращении в местное отделение Росреестра или на их сайте, так как записи об ограничениях хранятся в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним). При этом придется оплатить госпошлину. В выписке из ЕГРП будут указаны сведения об имеющихся ограничениях права, номер и дата их регистрации в государственных органах, сроки исполнения и информация о гражданах, в пользу которых они действуют.

Получив на руки документ, который обычно выдается в течение 3-5 рабочих дней, обратите внимание на пункт № 4: в них записаны обременения. Если таковых не имеется, в графе значится «не зарегистрировано».

Но стоит помнить, что существуют и так называемые скрытые обременения, к примеру, отказ от приватизации. Этих данных нет в Росреестре, но они могут быть зафиксированы в других договорах.

Поэтому при подготовке документов нужно внимательно изыскивать всю необходимую информацию.

Какие существуют обременения

Основных видов ограничений, попадающих под понятие «обременение», несколько. Статистика свидетельствует, что наиболее распространенным обременением считается залог (ипотека), рента, арест, аренда, доверительное управление, опека, разрешение второго супруга, аварийный дом и пр.

Залог недвижимости (ипотека)

Согласно исследованиям специалистов, большая доля рынка недвижимости участвует в сделках купли-продажи посредством передачи квартир в залог банковскому учреждению, то есть, по ипотеке. В собственность такое жилье не переходит, пока кредитор не рассчитается с банком.

Такая ситуация, в общем-то, стандартная, ведь не секрет, что у людей могут меняться жизненные обстоятельства, и возникает необходимость продать эту квартиру и купить более экономный вариант.

В данном случае необходимо получить согласие банка и выяснить, какая сумма подлежит выплате.

Для продажи необходимо трехстороннее соглашение (продавец, покупатель, банк), договор купли-продажи. И у продавца «проблемной» квартиры появится возможность перенести обязанности по выплате оставшейся суммы банку на покупателя. Как правило, банки идут навстречу таким сделкам, так им абсолютно без разницы, кто будет выплачивать долг.

Обременение в виде залога на недвижимость может быть наложено не только в случае ипотечного кредитования.

Например, собственник может ввести данное ограничение с целью сведения к минимуму риска потери квартиры, если вдруг возникнет такая необходимость.

В таком варианте залогодержателем обычно становится лицо, наиболее доверенное залогодателю, к примеру, один из родителей. Тогда квартиру можно продать только с их официального согласия.

Ипотека — это один из видов обременения квартиры. Об особенностях и условиях ипотеки с господдержкой вы можете прочитать в нашей новой публикации.
Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно только при соблюдении ряда правил и законодательных положений. Как продать квартиру, обремененную ипотекой, и какие документы для этого нужны узнайте по ссылке.

Договор ренты

Также одним из часто встречающихся видов обременения считается так называемая неисполненная рента, или договор купли-продажи с пожизненным проживанием ил содержанием. Им обычно пользуются пожилые люди, готовые оставить жилье даже малознакомым гражданам.

Суть документа состоит в том, что человек, взявший на себя обязательства по содержанию и уходу за престарелым лицом (рентоплательщик), взамен получает квартиру после его смерти, и соответственно, снятия обременения. Это прописано в статье 583 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

До этого времени рентоплательщик может подать квартиру только с письменного разрешения рентополучателя (собственника).

Бывают случаи, когда пожизненная рента выражается денежной суммой, прописанной в договоре, и выплачивается получателю на протяжении всей его жизни. Важно помнить, что ежемесячная выплата не должна быть меньше установленного законодательством МРОТ, но может быть увеличена в соответствии с условиями договора.

Данный вид сделки может иметь некоторые неприятные моменты.

И прежде, чем подписывать договор, нужно убедиться в полном отсутствии прямых наследников, которые после смерти пусть даже очень дальнего родственника могут претендовать на его жилплощадь.

Причем в суде могут оспаривать законность сделки, ссылаясь на неосознанность действий рентополучателя. Также необходимо выяснить, не состоит ли предполагаемый рентополучатель на учете в психдиспансере, дабы избежать неприятных «сюрпризов».

Продажа квартиры с обременением часто сопровождается выплатой задатка. Соглашение о задатке при покупке квартиры: образец и правила составления вы можете узнать в новой статье.
При покупке квартиры необходимо обращать внимание на ряд юридических и технических нюансов. Как проверить «чистоту» квартиры при покупке читайте в пошаговой инструкции.

Также не стоит забывать, что пожилые люди могут изменить свое решение и расторгнуть с вами заключенный договор ренты, поэтому следует сохранять все свидетельства о понесенных расходах (квитанции, справки, чеки и т.п.), при помощи которых будет возможным подтвердить в суде исполнение вами договора надлежащим образом.

Арест

Он считается одним из наиболее тяжелых для собственников ограничений. Арест может быть наложен как судебными органами, так и должностными лицами государственных органов.

Причинами ареста квартиры могут быть коммунальные платежи и непогашенные кредиты, спор в отношении собственно самой квартиры и неуплата алиментных обязательств, прочие вопросы, связанные с долгами.

К примеру, решением суда с ответчика взыскана определенная сумма, а отдать ее нечем.

Тогда при соблюдении длительной и трудоемкой процедуры принадлежащая ответчику квартира может быть реализована на торгах.

Стоит отметить, что обременение снимается лишь теми органами, которые его установили, и лишь тогда, когда полностью устранены обстоятельства, повлекшие арест.

В таком случае заинтересованное лицо подает заявление, и только после его удовлетворения квартира может подлежать продаже. Помните: любе сделки, заключенные в отношении квартиры, находящейся под арестом, будут признаны недействительными!

Может быть другой вариант: после ареста квартиры судом состоялось другое судебное разбирательство, которое вынесло решение об отказе в удовлетворении требований иска. В подобном случае вопрос о снятии обременения в виде ареста имеет чисто технический характер и не станет препятствием к продаже.

Аренда

Договор найма с действительным сроком тоже считается обременением. Согласно российского законодательства, жильцы-арендаторы имеют право на проживание в арендуемом жилье до окончания действия договора. Если собственник хочет срочно продать квартиру, то он обязан предоставить нанимателям условия для проживания, не уступающие существующим.

Но на рынке недвижимости зафиксированы случаи, когда недобросовестный владелец пытается продать жилье, занимаемое квартирантами.

Если этот факт будет каким-то образом сокрыт, то новому хозяину придется жить с незнакомыми нанимателями до того времени, пока не подойдет к концу договор аренды.

Если новый собственник вознамерится досрочно расторгнуть договор, тогда ему придется выплатить немалый штраф.

Такие же примерно правила существуют и для доверительного управления. То есть, если квартирой по соответствующему договору управляет не собственник, а, к примеру, агентство недвижимости, то и оно обязано предоставить нанимателям не менее достойные условия для проживания. Стоит помнить, что передача имущества в доверительное управление не предполагает перераспределение права собственности.

Опека

Наличие прописанных в квартире недееспособных людей или несовершеннолетних детей тоже может стать препятствием при продаже квартиры по предписанию органов государственной опеки, если их интересы могут измениться в худшую сторону.

Если они являются собственниками, то при продаже квартиры необходимо письменное согласие их опекунов (попечителей).

Под защитой Постановления Конституционного суда находятся права детей, являющихся собственниками, поэтому предоставление сведений о новом жилье, где будет прописан и проживать ребенок и которое не уступает по комфортности предыдущему, должно быть обязательным.

Не многие граждане знают о том, что вернуть часть средств, потраченных на приобретение квартиры с обременением, можно с помощью налогового вычета.

В этой статье содержится информация о том, какие нужны документы для оформления налогового вычета и как их получить.
По ссылке: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/kakoj-poryadok-oformleniya-pereustupki-prav-trebovaniya-na-kvartiru.

html можно узнать о том, как оформить переуступку прав требования на квартиру в законном порядке.

Согласие второго супруга

Оно будет необходимо при продаже квартиры, если оно является совместным имуществом. Жилье в данном случае является объектом общей собственности, и, согласно статье 35 Семейного Кодекса РФ, единолично распоряжаться таким видом недвижимости только один из супругов не может.

Заверенное нотариусом согласие второй половины станет основой для снятия подобного вида обременения.

Но если продаваемый объект недвижимости не входит в число совместно нажитого имущества и это можно письменно подтвердить (к примеру, есть соответствующий пункт в брачном договоре), то согласие второго супруга не потребуется.

Аварийный дом

Продажа квартиры невозможна, если дом, в котором она расположена, является по закону ветхо-аварийным по причине некомфортности проживания, и его жильцы подлежат расселению.

Подводя итог, следует отметить, что нельзя продать квартиру лишь в двух случаях: если она находится под арестом или расположена в ветхо-аварийном доме. При существовании иных вариантов обременения на принадлежащем вам объекте недвижимости вопрос можно решить, обратившись за помощью в специализированное агентство.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://besedki7.ru/kakie-est-osobennosti-pri-prodazhe-kvartiry-s-obremeneniem.html

Квартира с обременением

покупка квартиры с обременением

Приобретая квартиру с обременением, нужно понимать, что есть лицо, не фигурирующее в документах в качестве собственника, которое имеет право проживания или распоряжения недвижимостью. А значит, любые сделки с такой недвижимостью требуют согласия этого лица.

Сегодня поговорим о том, чем может быть опасна покупка такой недвижимости, и стоит ли идти на риски ради привлекательной цены.

Виды обременений

Существует несколько видов обременений, каждый из которых имеет свои особенности:

  • Рента – продажа недвижимости с правом третьего лица на пожизненное содержание и проживание. Полностью права на квартиру переходят к новому владельцу только после смерти старого собственника.
  • Право безвозмездного пользования – если при приватизации квартиры один из супругов оформил отказ, и собственником стал другой супруг, за отказавшимся сохраняется пожизненное право проживания.
  • Залог – недвижимость находится в залоге, чаще всего у банка при покупке в ипотеку. Данное обременение не накладывает ограничений на пользование квартирой, но ограничивает распоряжение, в том числе, продажу.
  • Аренда – заключение длительного договора с арендаторами на срок более года и соответствующей регистрацией в госорганах. Наниматель вправе пользоваться жильем до истечения договорных сроков.
  • Опека – в числе собственников состоят несовершеннолетние, все сделки с недвижимостью осуществляются с одобрения органов опеки и соблюдением прав детей.
  • Арест – накладывается по предписанию суда при наличии долговых обязательств владельца или судебного спора по объекту.
  • Доверительное управление – наличие действующего нотариального договора на управление недвижимостью. Этот вид обременения теряет силу при продаже недвижимости.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как получить технический паспорт на дом в бти

Как продать квартиру с обременением?

Несмотря на определенные ограничения и связанные с этим сложности, продать квартиру с обременением все же можно. Для этого нужно получить согласие лиц, защиту прав которых обеспечивает обременение. Проблема в том, что добросовестного покупателя не всегда ставят в известность о наличии обременения.

При покупке квартиры с обременением на нового владельца переходят обязательства перед лицами, в интересах которых оно наложено. Поэтому, если цена на квартиру и другие аспекты сделки вызывают сомнение, обязательно закажите выписку из ЕГРН (например, с помощью сервиса Kadastr RU.

ЕГРН), где будут указаны все действующие обременения.

В зависимости от вида обременения сделки с недвижимостью будут иметь свои особенности. Например, при покупке недвижимости в залоге нужно предварительно получить разрешение у залогодержателя (чаще всего, банка). В договоре фиксируется переход долга к новому владельцу или погашение задолженности перед сделкой и снятие обременения.

В случае с рентной квартирой все действия совершаются с согласия рентополучателя, а обязательства по его дальнейшему обеспечению переходят на новых собственников.

Покупка квартиры с договором ренты, а также объекта с прописанными лицами, которые не являются собственниками, но имеют право на проживание, относится к рискованным сделкам.

В договоре ренты могут быть указаны невыгодные условия, а прописанных, недееспособных и несовершеннолетних лиц часто проблематично или невозможно выписать даже через суд и с привлечением опеки.

Безусловно, некоторые покупатели осознанно идут на подобные сделки из-за возможности существенно сэкономить при покупке, однако, в этих случаях нужно оценивать все возможные риски и понимать их последствия.

Снятие обременения

В большинстве случаев при выполнении условий, при которых действует обременение, оно может быть снято или через суд или по согласию залогодержателя.

Так, в случае с недвижимостью, находящейся в ипотеке, после ее погашения  необходимо обратиться в Росреестр с заявлением держателя закладной, заявлением залогодержателя и залогодателя, закладной, в которой отмечено, что долг погашен. Обременение в виде ренты перестает действовать в случае смерти рентополучателя.

Сегодня сделки по продаже ипотечных квартир уже достаточно хорошо отработаны, и дисконт на ликвидный объект будет минимальным. В остальных случаях целесообразным будет индивидуальный подход при выборе объекта и тщательный анализ документов.

Юридическое и риэлтерское сопровождение поможет правильно оценить все риски, связанные с покупкой объекта, и свести к минимуму возможные осложнения.

Ранее мы писали о том, как проверить квартиру на наличие обременений.

Команда Kadastr RU

Источник: https://kadastrru.info/ru/blog/kvartita-s-obremeneniem/

Продать квартиру с обременением в Санкт-Петербурге

NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

Вы хотите купить Квартиру с обременением, максимально сократив свои риски, или Вы хотите продать Квартиру с обременением?

Какие бы ни были Ваши цели, Санкт-Петербургская Ипотечная Компания является опытным специалистом и надежным партнером для решения Ваших задач! Цена за услугу  Сопровождения сделок с недвижимостью совсем невысокая и стоит Вашего спокойствия!

ЕСЛИ ВЫ РЕШИЛИ ПРОДАТЬ КВАРТИРУ С ИПОТЕКОЙ САМОСТОЯТЕЛЬНО

Для самостоятельной продажи из-под ипотеки Вам необходимо совершить следующие действия:

Сфотографируйте Вашу Квартиру с хорошим освещением

Обратите внимание, чтобы на фотографиях были видны: объем помещения, качество стен, пола, потолка. Не нужно фотографировать шикарный диван или коллекцию магнитов на холодильнике, Вы же Квартиру продаете;

Подробно опишите продаваемую Квартиру

Особое внимание уделите следующим характеристикам:

  • преимуществам именно Вашего жилья (если есть ремонт, то укажите наличие стеклопакетов, состояние труб, электропроводки);
  • кратко опишите инфраструктуру: социальные объекты, универсамы, парки. Описывать любимый двор с сентиментальными подробностями «игры зеленой листвы» не нужно, покупатель может оказаться не столь романтичным;
  • технические данные владения собственностью: более 3 (5) лет в собственности или менее ;
  • укажите прямая ли это продажа или требуется встречная покупка

Прямая продажа означает, что Вы не покупаете одновременно другую Квартиру, у Вас есть куда съехать после передачи Квартиры Вашему покупателю

  • если у Вас готовы документы для продажи, то обязательно укажите это. Если документы не готовы, начните собирать комплект документов заранее.

Разместите Ваше объявление в топ-позициях ведущих Баз по недвижимости

Ниже приведены сайты по недвижимости, где необходимо разместить Ваше объявление:

  • Авито (avito.ru) — объявление автоматически продублируется на сайт DOMOFOND.ru
  • EMLS (emls.ru)
  • CIAN (cian.ru)
  • Бюллетень недвижимости (BN.ru)
  • Большой каталог недвижимости (bkn.ru)
  • BSN — Недвижимость Санкт-Петербурга (bsn.ru)
  • Яндекс-недвижимость
  • Рамблер-недвижимость
  • Mail-недвижимость (realty.mail.ru)
  • Из рук в руки (irr.ru)
  • Недвижимость и цены (realty.dmir.ru)
  • Где этот дом (GdeEtotDom.ru)
  • КВАДРУМ (kvadroom.ru)
  • Мультлистинг недвижимости (spb.mlsn.ru или spb.mlspro.ru/)
  • Единый информационный портал (eip.ru)
  • База недвижимости Move.su (spb.move.su)
  • Сайт бесплатных объявлений по недвижимости (RegionalRealty.ru)
  • Место.ру (peterburg.mesto.ru)
  • Шанс-недвижимость (Chance.ru)
  • Вся недвижимость (M2.ru)
  • ИдиНайди.ру (spb.idinaidi.ru)
  • Новосел (novosel.ru)
  • Купи.ру (realty.peterburg.qp.ru)
  • Где.ру (spb.gde.ru)
  • Поиск недвижимости в СПб (pn78.ru)

Безусловно, сайтов гораздо больше, чем приведено здесь. Например, Агентство недвижимости «СПИК» (Санкт-Петербургская Ипотечная Компания»)  размещает объявления на 50 площадках одновременно совершенно бесплатно для клиентов, обратившихся за продажей Квартиры в Санкт-Петербурге (не важно, с ипотекой она продается или без ипотеки, с ипотекой купят квартиру или без ипотеки). За счет этого продажа квартиры занимает срок всего около месяца и без затрат для продавца.

Обратите внимание на слово «топ-позициях». Дело в том, что Ваше объявление через несколько минут после размещения опустится глубоко вниз среди сотен подобных объявлений. Вероятность нахождения покупателем именно Вашего объявления сравнительно высока только в одном из случаев:

— покупателю нужна именно Ваша квартира в Вашем доме и покупатель задал узкий параметр запроса;

— покупатель задал запрос в течение 5 минут после того, как Вы разместили объявление;

— у Вашего объекта недвижимости цена наглядно ниже рыночной;

— Вам попался очень терпеливый покупатель, который обзванивает все объекты, а не первые 20-30 объектов, и готов потратить множество дней на осмотр всех объектов и Ваше имущество «выигрывает» среди объектов-аналогов.

Топ-позиции обычно стоят денег, поэтому заранее заложите в бюджет расходы на рекламу ;

Объясните Вашему покупателю, что у него НЕ возникают дополнительные риски при покупке Квартиры из-под залога, если схема продажи грамотно составлена

Для этого Вам нужно подробно описать схему сделки (в зависимости от Банка, где у Вас имеется ипотека, схема будет разная).

Например, все денежные средства за Квартиру закладываются в сейфовую ячейку Банка. Первая часть денежных средств пойдет на закрытие кредита только после того, как покупатель станет собственником квартиры, но при этом на квартире еще не будет снято обременение. Покупатель в таком случае ничем не рискует, поскольку при предъявлении в Банк документов, подтверждающих переход права собственности на покупателя, денежные средств направляются на погашение ипотеки.

Важно предусмотреть, чтобы одним из условий открытия ячейки было заявление продавца на досрочное погашение кредита, и покупатель может снять обременение самостоятельно, без привязки к желанию продавца.

Вторую часть денежных средств (ту часть, что больше суммы основного долга и процентов по кредиту) получит непосредственно продавец после предъявления в Банк документов, подтверждающих, что обременение снято.

Указывая условия допуска к ячейке, учитывайте независимость продавца и покупателя друг от друга.

Согласуйте с Вашим Банком схему сделки

Самостоятельно или с помощью специалистов зафиксируйте Ваши договоренности с покупателем в предварительном договоре купли-продажи недвижимости. Очень важно предусмотреть в предварительном договоре существенные условия будущей сделки. Многие пренебрегают данным этапом, что приводит впоследствии к взаимным претензиям покупателя и продавца. Не допускайте халатности в отношении Ваших интересов!

В договоре должны быть зафиксированы:

  • цена (люди, не заботящиеся о своем спокойствии, ограничиваются только этим);
  • сроки заключения основного договора;
  • сроки передачи имущества покупателю;
  • сроки снятия с регистрационного учета зарегистрированных граждан;
  • список имущества, которое остается в Квартире;
  • ответственность Сторон за несоблюдение договоренностей;
  • Порядок снятия обременения
  • то и сколько будет оплачивать расходов по сделке (нотариус, ячейки, госпошлины); Заранее продумайте и зафиксируйте Ваши договоренности касательно расходов на нотариуса. С 02.06.2016 года ВСЕ сделки, где собственность принадлежит продавцу на праве долевой собственности, подлежат обязательному нотариату. Со стоимостью нотариальных услуг (нотариальные тарифы) Вы можете ознакомиться здесь>>
  • обязательно заранее согласуйте место проведения сделки и условия получения денежных средств. Мы советуем использовать депозитарные ячейки Банков или расчеты через аккредитив. Оговорите с Покупателем (и также зафиксируйте в Предварительном договоре купли-продажи) как будете делить обязательные расходы при совершении сделок: плата за аренду ячеек, плата за пересчет и проверку купюр, плата за составление договора эксперт-сейфинга;

Наши специалисты помогут Вам составить предварительный договор и объяснять оптимальную схему в Вашем конкретном случае>>

Проведите сделку согласно ранее согласованной с Банком и Вашим Покупателем схеме

Денежные средства закладываются в Банковскую ячейку/ выставляются аккредитивы до момента регистрации перехода прав собственности (в зависимости от схемы: с ипотекой или без ипотеки уже),  какая-то часть средств закладывается в ячейку до момента снятия обременения, какая-то до исполнения иных требований, оговоренных в условиях доступа к ячейке; возможна иная схема по согласованию с банком, являющимся залогодержателем имущества продавца. 

ОСОБЕННОСТИ РАСЧЕТОВ ЧЕРЕЗ ЯЧЕЙКУ>>

ОСОБЕННОСТИ РАСЧЕТОВ ЧЕРЕЗ АККРЕДИТИВ>>

Оформите и подпишите основной договор купли-продажи Вашего имущества

Если сделка подлежит обязательному нотариату (какие сделки подлежат обязательному нотариату Вы можете почитать здесь >>), то договор составляет нотариус.

Вам нужно внимательно его прочитать и попросить добавить те пункты, которые Вам важно зафиксировать. Очень часто нотариусы делают простой универсальный договор, который точно пройдет регистрацию. Если Вы хотите что-то добавить в Договор, не стесняйтесь, нотариус обязан внести в Договор все Ваши пожелания, если они не противоречат закону. Если имущество, которое Вы продаете, принадлежит Вам на праве частной собственности, Вы можете составить Договор в простой письменной форме.

Обратите внимание на текст договора купли-продажи, он должен соответствовать той схеме погашения записи об ипотеке, которую Вы согласовали с банком и с Покупателем. Помощь в составлении договора купли-продажи в простой письменной форме здесь>>

 Зарегистрируйте в Росреестре переход права собственности в два этапа

Зарегистрируйте в Росреестре переход права собственности в два этапа

  • Переход права собственности с сохранением обременения в виде ипотеки;
  • Регистрация снятия обременения.

Возможна иная очередность по согласованию с Банком и Покупателем.

В любом случае продавец и покупатель СОВМЕСТНО должны обратиться в Многофункциональный центр с документами на регистрацию перехода прав собственности. Кроме того, Вам потребуются документы от банка на погашение записи об ипотеке. 

Получите средства за проданную квартиру

После регистрации перехода прав собственности часть средств из ячейки уйдет на погашение Вашей ипотеки, а второй частью Вы можете распоряжаться на свое усмотрение;
Схема может быть немного усложнена различными вариациями, например, если Вы продаете Квартиру из-под залога и при этом берете другую ипотеку на покупку жилья (размен ипотечных квартир).

Схема может быть немного усложнена различными вариациями

Вы можете получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию по телефонам (812)330-0-320 и (931)369-00-60

Сопровождение сделки специалистами СПИК


Сопровождение сделки специалистами СПИК

Гарантирует Вам

безопасность сделки и подготовку всех документов

Источник: https://spikcompany.ru/freeadvice/zhiznennye-situatsii/prodat-nedvizhimost-iz-pod-ipoteki/

Как продать залоговую квартиру? / Sibdom.ru

Если еще недавно заемщики стремились получить ипотеку, то теперь часть из них думает, как это обязательство с себя снять. Тем, для кого кредит стал непосильным бременем, специалисты советуют продавать квартиру, не дожидаясь появления просрочек.

С момента первых продаж квартир с обременением прошло не меньше пяти лет, но пока они не стали ни проще, ни безопаснее для покупателей. Поэтому, если вы собираетесь совершить такую сделку, вам необходимо знать о нескольких нюансах.

Особенность продажи залоговой недвижимости заключается в том, что такая квартира находится в обременении у банка, и для ее продажи необходимо сначала это обременение снять. Поэтому продавцы стремятся найти покупателя, готового сразу внести деньги за покупку квартиры. Сумма должна быть не меньше, чем остаток долга продавца по кредиту.

Варианты продажи залоговой(ипотечной) квартиры

Схема продажи квартиры в большинстве случаев выглядит следующим образом: покупатель перечисляет деньги для погашения долга продавца на счет в банке, банк снимает с квартиры обременение, на следующий день после того, как остаток долга погашен, выдается закладная на квартиру с записью о выплате всей суммы кредита.

Если для приобретения квартиры покупатель использует наличные деньги, то он сначала передает сумму для погашения кредита, а оставшуюся вносит в тот же день, когда получена закладная с записью о гашении.

Когда для покупки используется новый ипотечный кредит в другом банке, то после получения закладной покупатель снимает обременение в Росреестре. На сделку стороны выходят только после регистрации погашенного обременения.

Еще один способ продажи залоговой квартиры — когда покупатель берет ипотечный кредит в том же банке. «Тогда покупатель и продавец одновременно приходят в банк, подписывают договор, происходит смена заемщика», — рассказывает директор АН «Кром» Алексей Лагутин.

Для покупателя это самая простая и безопасная схема. Жаль, что не все банки предлагают такие условия. До недавнего времени таким образом работал Сбербанк, но с осени он перестал кредитовать покупку своих залоговых квартир.

Теперь продать квартиру по такой схеме можно только заемщику банка «ВТБ 24».

«На таких условиях банк «ВТБ 24» работает со своим ипотечным портфелем, но по тем закладным, что он купил у Агентства ипотечного жилищного кредитования, банк так не работает, — объясняет директор АН «КИАН» Ирина Монастырская.

— К сожалению, далеко не все продавцы с кредитами АИЖК это понимают.

Их обслуживает банк «ВТБ 24», они вносят платежи по своим кредитам через кассу этого банка, поэтому считают, что тоже подходят под эту программу, однако единственная возможность продать залоговую квартиру с кредитом АИЖК — найти покупателя с деньгами».

С продажей квартиры, купленной в ипотеку через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, дело обстоит непросто. Во-первых, такие кредиты зачастую выдавались с минимальным первоначальным взносом, поэтому остаток долга по ипотеке на момент продажи остается большим.

В некоторых случаях он может даже превышать рыночную стоимость квартиры. Во-вторых, закладные, которые нужны при продаже квартиры, находятся не в Красноярске, и их приходится ждать. С момента, когда заемщик пишет заявление на погашение кредита, до того, как закладная доставляется в банк, проходит не меньше 30 дней.

В остальных банках закладные поступают на следующий день после подачи заявления.

Риски при покупке залоговой квартиры

Покупка ипотечной квартиры несет для покупателя определенные риски, связанные с тем, что еще до регистрации сделки он передает продавцу крупную сумму. Поэтому для проведения такой сделки нужна поддержка профессионалов. Риелтор согласует с банком процедуру снятия залога, объяснит покупателю схему сделки, предусмотрит условия, обеспечивающие максимальные гарантии для покупателя, составит предварительный договор купли-продажи, условия которого удовлетворят обе стороны.

Чтобы покупателя как-то в этой ситуации подстраховать, деньги вносятся именно в тот день, когда происходит списание платежа со счета продавца. «Мы знаем механизм оформления документов и время транзакции в каждом банке. Покупатель вносит деньги через кассу банка или перечисляет на счет продавца, получает банковский документ, в котором указано назначение платежа», — рассказывает ипотечный консультант АН «КИАН» Анастасия Богданова.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Кто освобождается от уплаты капитального ремонта

Специалисты работают над тем, чтобы сделать передачу денег для покупателей безопаснее.

«Если бы банки выдавали письменное согласие снять залог при условии, что сумма для погашения долга продавца заложена в банковскую ячейку и доступ к ней открывается после регистрации прав на покупателя, или использовали бы для передачи остатка по долгу продавца депозит нотариусов, то это дало бы покупателям полную гарантию, — объясняет Ирина Монастырская. — Тогда нотариус мог бы удостоверить сделку и сразу после этого передавал деньги в банк. Сейчас мы пытаемся эту схему с нотариусами отработать».

Ошибки при сделках с залоговыми квартирами

По словам специалистов, выставляя залоговую квартиру на продажу, продавцы придерживаются одной из трех стратегий. Одни за счет ее продажи стараются вернуть ту сумму, что должны банку. Другие стремятся продать выше рыночной стоимости на том основании, что они несли затраты при обслуживании кредита.

Третьи понимают: чтобы продать квартиру и уйти от нагрузки, которую они уже не способны нести, цену необходимо снижать. Ведь если на рынке одновременно выставляется много похожих по характеристикам квартир, покупатель выберет тот объект, на котором нет обременения. Рассматривать залоговую квартиру такой покупатель будет только в одном случае: если для него будет существовать определенная выгода — цена ниже, чем в среднем по рынку.

При этом сказать, что залоговая квартира обязательно должна выставляться по сниженной цене, нельзя, отмечают эксперты. «В конечном счете все будет зависеть от ликвидности квартиры, — считает Алексей Лагутин, — если она ликвидна, цена значительно проседать не будет. Если же у человека огромный долг и безвыходное положение, для того чтобы найти покупателя, ему, конечно, придется снижать цену».

Не снижать цену можно и в том случае, если остаток долга небольшой и не превышает 20 процентов от стоимости квартиры. Это та сумма, которую должны иметь для первоначального вноса покупатели с ипотекой. «Если залоговая сумма выше, круг покупателей сужается.

Скорее всего, это будут только люди с наличными деньгами, — говорит Ирина Монастырская, — покупателей, которые располагают наличными, на рынке немного, если исключить оттуда тех, кто в принципе не рискует и не пойдет на покупку такой квартиры, останется небольшое число покупателей.

Поэтому залоговая квартира — не простой объект, который можно легко реализовать».

Каждая такая сделка индивидуальна, говорят специалисты. Для ее проведения необходимо заручиться помощью риелторов, чтобы они нашли схему, которая подходит в случае этой конкретной квартиры.

Специалисты рекомендуют заемщикам, как только они начинают чувствовать, что ипотека становится для них непомерной нагрузкой, не доводить дело до появления просрочек, а стараться найти выход из ситуации. Снизить финансовую нагрузку можно, если продать свою квартиру и купить взамен нее меньшую по площади. Тем более за последнее время снизились и ставки по ипотеке, и цены на квартиры. Так что рынок сегодня предоставляет достаточно возможностей для решения этой задачи.

Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1659/

Покупка квартиры обремененной ипотекой

На сегодняшний день купить квартиру может позволить себе далеко не каждый гражданин. Цены на недвижимость высоки, но, тем не менее, жить где-то нужно. Дети рано или поздно вырастают и вылетают из родительского гнезда, заводят свои семьи и детей.

Многие задаются вопросом о том, как приобрести жилье в Москве и где взять деньги. Сегодня очень остро стоит такой вопрос, как покупка квартиры с обременением по ипотеке. Стоит помнить о том, что оформление подобного рода договора требует внимательности и предоставления дополнительного пакета документации.

Но что значит недвижимость, обремененная ипотекой?

Что такое недвижимость, обремененная ипотекой?

Есть несколько видов обременений, но рассмотрим обременение по ипотеке. Это значит то, что ранее квартира была куплена в кредит. По каким-то личным причинам владелец не смог выплачивать свою задолженность и единственным выходом из ситуации стало продажа квартиры с обременением по ипотеке другому физическому лицу. Банк должен предоставить все условия проведения подобной сделки.

Без выполнения этих условий продажа квартиры состояться попросту не может. Чаще всего финансовое учреждение, выдавшее ссуду, просит 50% займа от первого собственника.

Как выглядит такая покупка?

Покупая квартиру, нужно соблюдать порядок действий. Как купить квартиру с ипотечным обременением? Покупателю первым делом перед покупкой недвижимости надо получить разрешение от банка о последующей продаже апартаментов. Финансовое учреждение, которое заключило договор займа, имеет некоторые права, тем более, если вторая сторона не может справиться полноценно со своими обязанностями.

Первым делом надо узнать то, какую сумму будущий владелец должен будет отдать банку за приобретение квадратных метров. Если размер платы вполне устраивает потенциального клиента, то уже следует более детально обговаривать все детали и условия сделки. Условия могут быть самыми различными, например, взнос 50% первичным владельцем.

Если первичный владелец такой суммой не располагает, то можно с ним переговорить и предоставить эту сумму уже в счет приобретаемых апартаментов. Только эта договоренность касается только двоих. Банк к этому не имеет никакого отношения. При таких договоренностях очень часто страдает правовой аспект.

Во избежание этого сделку следует заключать только документально.

Уже после выполнения всех условий, новому покупателю и кредитору надо составить новый договор на покупку недвижимости, в котором буду прописаны все нюансы оплаты кредита. Как только эта бумага будет заверена у нотариуса, документ вступает в действие и имеет юридическую силу. Также обязательно нужно составить акт купли-продажи недвижимости. Уже после этого банк передает все документы новому владельцу жилья.

Обязательно стоимость должна быть более стоимости ипотеки, а вся разница будет выплачена покупателю после проведения всех мероприятий.

Иногда новый владелец просто договаривается с банком о переоформлении всех документов на новое имя. Не все организации могут пойти на такую уступку, особенно, если у клиента не совсем хорошая кредитная история.

Риски покупателя

Покупка квартиры с обременением ипотекой имеет некоторые риски, с которыми должен быть ознакомлен каждый. Подобная операция достаточно трудоемкая, содержит множество этапов, поэтому риски таковы:

  1. Покупатель может быстро скончаться, и в том случае от обременения избавиться просто невозможно. Деньги, которые были заплачены в качестве залога банком, не возвращаются. Если человек просто скрылся, то взыскать с него средства также проблематично.
  2. Продавец может отказаться от проведения сделки и все это после того, как получен залог. Если передача средств не задокументирована, то доказать в суде ее будет крайне сложно.

Проблемы, с которыми можно столкнуться

Покупка такой недвижимости имеет целый ряд особенностей. Такие особенности могут ввести покупателя в полное заблуждение. Например:

  1. Оплата залога дважды. Бывают нечестные продавцы, которые проводят различные махинации по получению залога несколько раз. Переговоры ведутся сразу с несколькими собственниками апартаментов. Возможен и тот вариант, что жилье уже находится под залогом в другой кредитной организации. В этом случае от обременения не избавиться.
  2. Если продавец не может погасить свою задолженность, то, скорее всего, недвижимость будет арестована. Поэтому прежде чем передавать деньги необходимо получить бумаги, подтверждающие тот факт, что квартира не находится под залогом.
  3. Заплатить надо будет не только оставшуюся задолженность, но еще и штрафы в отношении нового покупателя. Об этих штрафах человек узнает уже в момент заключения самой сделки. Делается это специально, потому что отказываться от покупки в этот момент уже совсем невыгодно, несмотря на предъявленные штрафы. Иногда средства будут попросту сняты со счета покупателя. Если задолженность слишком большая, то есть долг не погашался длительный период времени, то в этом случае пеня будет баснословной.
  4. В любом случае, если продавец обращается в суд или отказывается в самый последний момент от сделки, то все расходы и убытки будет оплачивать покупатель недвижимости.

Проверка наличия обременения

Если человек не слишком силен в юриспруденции и не обладает всеми юридическим познаниями, то появляется риск того, что может быть куплено проблемное жилье. Перед покупкой обязательно нужно проверить апартаменты на обременение и сделать это можно достаточно просто. Абсолютно все ограничения занесены в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество.

Можно обратиться в отделение Росреестра, но получить необходимую информацию можно вовсе, не выходя из дома. Для этого надо подать запрос на сайте rosreestr.ru. Для получения нужной подробной выписки потребуется заполнить предоставленный бланк и оплатить госпошлину. Вся информация находится в пункте 4 ЕГРП. Если на квартиру нет никаких обременений, то в выписке будет написано просто «не зарегистрировано».

В любом случае каждый желающий может получить нужную информацию.

Обременение – это плохо или хорошо?

Проверив квартиру на обременение перед покупкой, не стоит сразу отказываться от нее в случае наличия этого факта. Обычно покупка такой квартиры покупателю обходится гораздо дешевле, и можно сэкономить хорошие деньги. Для того чтобы избежать всех возможных рисков рекомендуется попросить помощи у профессионального риэлтора.

Операции покупки недвижимости с обременением достаточно сложны, поэтому обращаться нужно только к опытному риэлтору. Несомненно, нужно будет заплатить, но тем самым каждый может себя обезопасить. Самостоятельно такие сделки проводить не рекомендуется.

Исключением служит только тот вариант, если покупатель хорошо разбирается в этой сфере. Покупка таких апартаментов может принести значительную выгоду. Наличие проблем с квартирой вынуждает продавца снижать на нее цену.

Каждый может купить такие апартаменты за 40% от рыночной стоимости.

Источник: https://odengah.com/ipoteka/pokupka-kvartiry-obremenennoj-ipotekoj

Предварительный договор купли продажи квартиры с ипотечным обременением

Популярность покупки жилья с ипотечным обременением растет, но у подобных сделок с недвижимостью есть своя специфика. Основным моментом, отличающим такую куплю-продажу от стандартной процедуры, является намерение покупателя взять на себя финансовую нагрузку по ипотечному кредиту продавца. Именно предварительный договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой является обязательным условием успешной сделки.

Для чего нужен предварительный договор

Предварительное соглашение о проведении сделки купли-продажи, прежде всего, заключается в интересах покупателя. Цели ПДКП заключаются в следующем:

  • зафиксировать намерения сторон, в частности, приобретателя;
  • определить окончательную стоимость объекта с учетом погашения задолженности и доплаты;
  • назначить способы и порядок взаиморасчетов;
  • определить дату подписания основного ДКП.

Почему предварительный договор купли продажи квартиры с ипотечным обременением так важен? Дело в том, что приобретение залогового жилья сопровождается серьезными рисками для продавца. Опасность заключается в том, что банк-залогодержатель снимает обременение в среднем через пять дней после погашения долга и процентов, а регистрация перехода права собственности происходит еще через две недели. За это время недобросовестный продавец может внезапно передумать продавать квартиру.

Как покупатель может обезопасить себя

Чтобы минимизировать риски при покупке обремененного имущества приобретателю стоит заручиться поддержкой серьезного посредника.

Экономить на посреднических услугах в данной ситуации не стоит, поэтому лучшим выбором будет обращение в крупное агентство недвижимости с опытом совершения проблемных сделок.

В рамках предоставления услуг агентство возьмет на себя хлопоты по составлению нотариальных расписок, по организации передачи денег, а главное — по оформлению качественных предварительного и основного договоров купли-продажи квартир с обременением.

Комментарий эксперта МИЭЛЬ
К рискам покупателя относится также вероятность того, что продавец предпочтет «умолчать» о наличии других обременений (например, недвижимое имущество было приобретено за средства материнского капитала и в числе собственников есть несовершеннолетние).

Опытный посредник в первую очередь проверит предмет сделки купли-продажи на наличие иных ограничений. Это обезопасит клиента от потери средств и времени, которое потребуется для их возврата через суд.

Профессиональное юридическое сопровождение всегда гарантирует отсутствие рисков для обеих сторон, особенно для покупателя.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением от агентства

ПДКП в обязательном порядке заключается при совершении срочных операций с недвижимостью через агентство. Например, в рамках услуги срочного выкупа, когда компания выкупает объект с обременением за собственные средства. Поскольку купля-продажа квартиры возможна лишь после снятия обременения, предварительный договор с агентством по сути фиксирует факт предоставления аванса до совершения сделки.

В ПДКП с агентством недвижимости указывается:

  • подробная информация о сторонах (данные паспортов, сведения о юрлице, номер лицензии и так далее);
  • подтверждение уведомления покупателя, что квартира пребывает в залоге;
  • сведения о банке-залогодержателе, точной сумме задолженности, согласии кредитора на досрочное погашение кредита;
  • технические характеристики объекта;
  • стоимость, размер предоплаты (аванса) и способы расчета;
  • права и обязанности сторон на случай срыва сделки одной из них;
  • срок вступления в силу предварительного договора купли-продажи квартиры с обременением;
  • реквизиты сторон, подписи, печати.

Чтобы преддоговор стал эффективной гарантией заключения основного договора в перспективе, участникам сделки необходимо внимательно отнестись к описанию условий соглашения о намерениях.

Истории из жизни
Муж потерял хорошую работу и мы обратились в АН на Чистопрудном бульваре с просьбой продать нашу квартиру в ипотеке, пока не начались неприятности с банком.

Сотрудники агентства помогли закрыть ипотечный кредит, оформив аванс до сделки, а потом продали нашу двушку по рыночной стоимости.

Один наш знакомый работал ранее в банковской сфере, так он подсчитал, что мы выиграли около 2,5 млн рублей по сравнению с тем, если бы банк продал залоговое жилье с торгов. Вырученных денег хватило на покупку хорошей альтернативы подальше от центра. Рекомендуем МИЭЛЬ!

Организация сделок купли-продажи обремененного жилья в Москве и Подмосковье — одна из основных компетенций профессионального агентства «Чистые Пруды».

Мы работаем как с обычными случаями, когда заемщики, не имеющие задолженности по ипотеке, просто хотят продать жилье и сразу купить взамен недвижимость побольше, так и с проблемными ситуациями, когда клиенту нужно срочно продать квартиру в ипотеке при наличии серьезных просрочек и штрафов со стороны кредитора.

Если вы хотите улучшить жилищные условия или коллекторы не оставляют вам выбора, позвоните в МИЭЛЬ — наши специалисты рассмотрят вашу ситуацию и предложат оптимальный план действий.

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem-ipotekoj/

Чем опасна квартира с обременением?

Несмотря на несомненные плюсы квартир в новостройках, обзавестись квадратными метрами «с иголочки» не всегда позволяют обстоятельства. По статистике, большинство сделок с недвижимостью, по-прежнему совершаются на вторичном рынке.

Однако квартиры с историей могут таить в себе некоторые неприятные сюрпризы, которые юристы называют общим понятием «обременение». Как оно возникает и чем может быть опасна такая недвижимость, полезно знать, даже если вы не собираетесь покупать квартиру «с приданым».

Эта информация поможет уберечься от мошенников и правильно подойти к вопросу приобретения жилья в будущем.

Несмотря на несомненные плюсы квартир в новостройках, обзавестись квадратными метрами «с иголочки» не всегда позволяют обстоятельства. По статистике, большинство сделок с недвижимостью, по-прежнему совершаются на вторичном рынке.

Однако квартиры с историей могут таить в себе некоторые неприятные сюрпризы, которые юристы называют общим понятием «обременение». Как оно возникает и чем может быть опасна такая недвижимость, полезно знать, даже если вы не собираетесь покупать квартиру «с приданым».

Эта информация поможет уберечься от мошенников и правильно подойти к вопросу приобретения жилья в будущем.

Что означает обременение на квартиру

Юридический термин «обременение» обозначает наличие ограничений в совершении некоторых действий с недвижимостью (например, заключение сделок, использование). Самым часто встречающимся случаем «обремененных» квадратных метров является ипотека под залог квартиры. Также к числу обременений относятся:

  • рента с пожизненным содержанием;
  • аренда;
  • арест имущества;
  • опека;
  • доверительное управление.

Говоря простым языком, наличие обременения означает, что собственник может распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя.

Процедура продажи жилья с обременением

Несмотря на наличие некоторых ограничений, в большинстве случаев недвижимость с обременением может быть выставлена на продажу. Правда, для проведения сделки потребуется получить согласие залогодержателя, получателя ренты или иных лиц, права которых затрагивает обременение.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как продать квартиру с перепланировкой

опасность для покупателя кроется в том, что нечестный продавец может попытаться скрыть наличие у квартиры подобного «приданого». В результате вместе с жильем вы обзаведетесь дополнительными обязательствами перед совершенно незнакомыми людьми или организациями.

Однако, если владелец не скрывает наличие обременения, цена на такую недвижимость может быть значительно ниже по сравнению с рыночной (на 30-50%), так что отвергать вариант покупки обремененного жилья сразу не следует.

Как же происходит продажа квартиры с обременением? Это зависит от типа наложенного ограничения. Наиболее отработанной является схема купли-продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка. В этом случае для совершения сделки нужно получить согласие залогодержателя и указать в договоре условия перехода долга к покупателю. Когда новый собственник выполнит свои обязательства перед банком, обременение с квартиры можно будет снять.

Несколько сложнее ситуация, если продавец стал обладателем квартиры по договору пожизненной ренты, то есть обязан содержать прежнего владельца квадратных метров. В этом случае для продажи квартиры потребуется письменное разрешение рентополучателя, а все обязательства по договору ренты перейдут к новому владельцу. Такой вид сделки считается достаточно рискованным: многое зависит от особенностей договора, поэтому каждый случай нужно рассматривать индивидуально.

Еще одним серьезным препятствием для свободного распоряжения квартирой являются ситуация, когда в ней прописаны граждане, не являющиеся собственниками, но имеющие право на проживание.

Покупка такого жилья крайне нежелательна: клятвенные обещания выписаться позднее могут оказаться пустым звуком, а вам придется выселять непрошенных квартирантов через суд.

Если же в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные жильцы, то провести сделку без согласия органов опеки не удастся.

Как снять обременение с недвижимости

После выполнения условий, связанных с обременением, ограничения на пользование недвижимостью могут быть полностью сняты. Процесс снятие обременения проходит либо в судебном порядке, либо с согласия залогодержателя. В случае с ипотекой после погашения кредита нужно обратиться в органы государственной регистрации права со следующим пакетом документов:

  • заявления залогодателя и залогодержателя;
  • заявления владельца закладной;
  • закладная с отметкой о погашении обязательств полном объеме или решение арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно п. 1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» снятие обременения происходит в течение 3 рабочих дней. Однако лучше заранее узнать, где хранится закладная на квартиру. Бывают случаи, когда эти документы банк хранит в другом городе, что может привести к увеличению сроков погашения регистрационной записи об ипотеке.
В случае если ограничения связаны с договором ренты, снятие обременения возможно только после смерти ее получателя.

Можно ли сдать в аренду квартиру с обременением

Нередким случаем является желание использовать недвижимость с обременением для получения дополнительного дохода. Как правило, имеющиеся ограничения распространяются на право отчуждения имущества (продажа, дарение), но не препятствует его использованию.

Это значит, что вы можете на законных основаниях сдать квартиру, находящуюся в залоге, предварительно получив согласие организации, выступающей в роли залогодержателя.

Если же ограничения по распоряжению жильем не оговорены особо (например, в договоре с банком), то дополнительных разрешений для сдачи его в аренду не потребуется.

Где проверить наличие обременения на квартиру

Стоит ли покупать квартиру, на которую наложено обременение, следует решать, взвешенно оценивая возможную выгоду и существующие риски. Однако даже при покупке «чистой» квартиры не следует забывать об осторожности и перед сделкой проверить объект недвижимости на предмет обременений, о которых могли умолчать владельцы. Сделать это достаточно просто: все наложенные ограничения фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Заказать выписку об интересующей квартире можно несколькими способами: лично обратиться в отделение Росреестра, воспользоваться услугами Многофункционального центра или запросить нужную информацию через порталы rosreestr.ru или gosuslugi.ru.

Предварительно нужно оплатить установленную госпошлину и заполнить заявление. Сведения о наличии обременения содержатся в 4-м пункте выписки из ЕГРП.

Если никаких ограничений на недвижимость не наложено, то в соответствующем пункте будет стоять отметка «не зарегистрировано».

Ольга Федосова, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2020643-2014-02-18-chem-opasna-kvartira-s-obremeneniem/

Купля продажа квартиры с обременением ипотекой, залогом, арестом, рентой, договором аренды

Иногда продажа жилых объектов отличается определенными нюансами. Так, например, особого внимания требует продажа квартиры с обременением. разберемся чем такая сделка отличается от обычной.

Что такое квартиры с обременением, и каким оно бывает?

Обременения, усложняющие продажу, бывают следующими:

  • ипотека;
  • аренда;
  • доверительное управление;
  • арест.

Кроме основных обременений существует еще несколько прочих ограничений при продаже квартиры. Это действие договора пожизненной ренты, недееспособные или несовершеннолетние граждане, находящиеся среди собственников.

Как утверждает соответствующий закон, квартиру, имеющую обременение, можно продать, но нужно учитывать некоторые особенности. Как и любые права на недвижимость обременения следует регистрировать определенным образом.

Все сведения относительно существующих обременений хранятся в специальном реестре.

Продажа квартиры с обременением ипотекой

Наиболее распространенные виды обременения – ипотека также пребывание квартиры в залоге у банка до полного погашения кредита. Продажа квартиры с обременением ипотеки либо залога возможна при условии согласия залогодержателя, которым обычно выступает банк.

При покупке ипотечной квартиры с обременением, новый владелец может либо взять обязательства по выплате кредита на себя, компенсировав продавцу уже выплаченную часть, либо одну часть положенной суммы заплатить банку, а другую отдать продавцу.

При условии возможности погасить кредит раньше срока есть еще третий вариант: покупатель выплачивает продавцу часть денег, составляющую долг по кредиту, а остальную погашает, когда продавец рассчитается по кредиту.

Квартиры с обременением в виде ареста

Более сложной разновидностью обременения является арест. Обычно эта мера применяется в качестве обеспечения или как предварительный этап перед взысканием имущества. Единственный способ продать арестованную квартиру – снять арест, а это может сделать только суд в случае выполнения должником своих обязательств.

Продажа квартиры с обременением рентой

К обременению в виде ренты прибегают одинокие пожилые люди, которые согласны после своей смерти оставить квартиру тем, кто за ними ухаживает. Для продажи такой квартиры требуется разрешение, которое может дать получатель ренты.

Обременение договором аренды

Одно из распространенных обременений – договор аренды. Продажа недвижимости в этом случае возможна, если она не повлечет за собой разрыв договора.

Квартиры с обременением несовершеннолетними гражданами

Если среди собственников есть недееспособные либо несовершеннолетние, продать квартиру можно, получив разрешение от их опекуна. А если ребенок не является собственником, а просто проживает в квартире, до продажи его нужно прописать по другому адресу, при условии, что условия проживания не станут хуже. Продажа квартиры с обременением имеет место и если квартира – объект собственности двух супругов. В этом случае требуется разрешение обоих собственников.

Скачайте образец договора купли продажи квартиры с обременением

Скачать образец договора продажи квартиры с обременением вы можете здесь.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/

Квартира с обременением – как обезопасить себя при покупке

Покупка недвижимости на вторичном рынке – распространенный способ приобретения жилья. Однако, с опаской относитесь к квартирам с ценой, сильно отличающейся от средней по рынку.

Демпинг означает наличие проблем с продаваемой собственностью. Отсутствие ремонта – не самый плохой вариант. Хуже, если это квартира с обременениями. Специалисты компании ИНКОМ-Недвижимость поделились информацией о наиболее рискованных в этом плане сделок с недвижимостью.

Покупка приватизированной квартиры с отказниками

Приватизация в РФ продолжается. При оформлении прав собственности на жилплощадь члены семьи доверяют участие в процессе одному человеку. Он становится единственным хозяином недвижимости, а родственники получают прописку.

Все дальнейшие действия с квартирой предпринимаются с его ведома. Он один принимает решения, но интересы остальных членов семьи не должны ущемляться.

Исходя из этого, возникают прецеденты, когда нет юридических препятствий для продажи жилья, а фактически реализовать его невозможно. Все прописанные на данной жилплощади, даже бывший супруг после развода, имеют право на законное проживание.

При отказе от приватизации, регистрация по месту проживания остается в силе. Родные без разрешения собственника не имеют права прописывать своих супругов. А регистрация детей родственников – вполне легальна.

В приватизированном жилье имеют право находиться все, прописанные раньше, до момента своего отказа. Это происходит даже в том случае, если права собственности делегированы другому лицу.

Такое состояние дел называется обременением. Оно приносит новому владельцу немало проблем. Закон на стороне людей, имеющих прописку на этой жилплощади. Их нельзя выписать даже после покупки жилья третьим лицом. Если юридически все обстоит именно так, откажитесь от покупки.

Как обойти трудности, связанные с обременением?

Если вы решили все же купить данную недвижимость, то договоритесь с продавцом о снятии обременений. Неизвестно откуда проявляющиеся отказники, могут предъявить претензии на проблемное жилье. Суды, чаще всего, принимают их сторону.

Договорившись с собственником жилплощади, вы перекладываете на него прохождение всех процедур, необходимых при оформлении документов.

Для этого нужно разорвать договор соцнайма и нотариально заверить заявления всех, кто решил отказаться от доли в квартире. Согласно этим заявлениям, они лишаются права проживания на данной жилплощади.

В документах делают отметку, что родные переезжают и их прописка аннулирована.

Если не знали об обременениях, попытайтесь убедить суд, в том, что отказники больше не могут пользоваться данной квартирой, в связи с добровольным отказом от доли и переездом.

Доверить проблемное дело риелторам, заняться им самому, или просто отказаться от сделки – решать вам. Выгода от таких приобретений, как правило, гораздо меньше, чем предполагалось ранее.

Источник: http://gazeta-medvedkovo-juzhnoe.ru/kvartira-s-obremeneniem-kak-obezopasit-sebya-pri-pokupke/

Чем может обернуться покупка квартиры с обременением?

Вернуться к списку статей

08.07.2014

Покупка квартиры с обременением может грозить необратимыми последствиями. Поэтому, собираясь совершить такую сделку в Москве или Подмосковье, спешить не стоит. Особенно это касается самых дешёвых предложений. Чтобы быть полностью уверенным в своём выборе, нужно провести тщательную экспертизу документов на предмет исключения любого рода обременений и связанных с ними юридических проблем.

Задумайтесь и проявите особую настороженность, если Вам предлагают купить квартиру в Москве по низкой стоимости с явным желанием побыстрее ее продать. Понятно, что лишних денег нет и, что очень хочется сэкономить. Но только не в случае покупки недвижимости в Москве или Подмосковье. Для этого есть ряд существенных оснований, главное из которых – купленная Вами квартира может оказаться под обременением. Что это такое?

Что означает выражение «квартира с обременением»

Попробуем объяснить, какая жилплощадь претендует на название « квартира с обременением».

Выбирая квартиры в Москве, Вы, наверное, обратили внимание, что цены варьируются в зависимости от возраста дома, его состояния, инфраструктуры района. И что найти более-менее приличный вариант в Москве ниже отметки в пять миллионов практически нереально. Мы рекомендуем, сразу же задуматься, почему квартира в хорошем районе и, казалось бы, в неплохом состоянии продаётся дешево.

Есть известная истина: если стоимость, которую запрашивает продавец намного ниже среднерыночной, то это говорит о недостатках товара. Есть большая вероятность приобрести вместо вожделенного жилья большие юридические проблемы, много времени посвятив судебным разбирательствам.

Потеряв при этом время, нервы, деньги на уплату госпошлин и услуг адвокатов. Например, выбирая жилье, Вы столкнулись с зарегистрированным на нём гражданином, который имеет пожизненное право на использование квадратных метров.

Данная жилплощадь при продаже носит название «с обременением».

Чтобы продать такое жильё, продавцу придётся хорошо постараться. Он пойдёт на всякие ухищрения, чтобы утаить информацию и переложить свои проблемы на плечи ничего не подозревающего покупателя. Не совсем порядочные продавцы спешат продать квартиру в Москве или Подмосковье, прекрасно зная обо всех недостатках, сбавляют её стоимость до самой низкой отметки и этим самым заманивают покупателя.

Это вовсе не означает, что все поголовно, кто продаёт свою недвижимость по низкой цене, обманщики. Иногда действительно срочно нужны большие деньги, и единственным выходом их получить остаётся срочная продажа квартиры в Москве, и Вы можете реально неплохо сэкономить. Но имейте в виду, часто под этим лозунгом действуют опытные мошенники, и Вы легко можете оказаться их жертвой, поддавшись на подобные сказки о якобы срочной необходимости денег на дорогостоящее лечение.

Покупка квартиры с обременением и риски с ней связанные

Собираясь купить квартиру с обременением, стоит знать, что покупка связана с большими рисками. Многие люди, по незнанию законодательства или в спешке, не проверив всех документов должным образом, даже не задумываются о реально существующей угрозе остаться без жилья, потому, что в силу признания судом сделки недействительной есть предпосылки для прекращения права собственности.

Обременений, связанных с покупкой квартиры много. Она может быть обременена долгами, за ней может числиться кредит под залог квартиры, она может быть сдана в долгосрочную аренду, может иметь незаконную перепланировку или находиться под арестом.

В одних случаях, обременение легко снять, в других без судебного разбирательства не обойтись. Но бывает, что, даже в ходе судебных споров за недвижимость проблему обременения абсолютно никак нельзя решить, исключительно в процессе долгих переговоров, между всеми сторонами сделки.

Есть категория граждан, которые имеют право пожизненного (!) проживания в квартире, несмотря на смену собственника, и даже суд не сможет выселить их оттуда. Это может произойти в процессе приватизации жилья или по «завещательному отказу», который обеспечивает «отказополучателю» право проживания на жилплощади либо до конца жизни, либо до срока, указанного завещателем.

Причем, квартира в процессе проживания может продаваться, сдаваться в аренду или же на нее может быть оформлен договор дарения.

Эти граждане могут выписаться только добровольно. Если Вам не удастся уговорить их покинуть помещение, тогда Вам остаётся смириться и принять «новых жильцов», либо подыскивать им другое жильё для проживания, либо оформлять договор ренты с необходимостью пожизненного содержания.

Ещё один момент. Закон однозначно закрепляет права на жилые помещения за лицами, проходящими службу в армии и отбывающими срок в местах лишения свободы. В один прекрасный день на пороге Вашего дома может объявиться бывший заключённый, претендующий на собственность. В случае если Вас угораздит купить такую квартиру, будьте уверены, что скоро он будет проживать в Вашей квартире вместе с Вами на постоянной основе.

Если квартира окажется с обременением – откажитесь от её покупки

Совершая покупку недвижимости в Москве или Подмосковье Вы должны быть уверены, что она не продаётся «с обременением». При наличии обременения, от сделки лучше отказаться, либо проконсультироваться с грамотным юристом на предмет последствий имеющегося обременения. А потом уже решать Вам стоит ли выходить на сделку или нет. По крайней мере, мы бы не советовали.

Если несмотря ни на какие предостережения, Вы все-таки решили самостоятельно купить квартиру в Москве, то прислушайтесь к следующим советам:

  1. Лично проверьте наличие зарегистрированных (прописанных) на данной жилплощади лиц, желательно за последние 10 лет. При этом обратите особое внимание на то — кто из ранее прописанных лиц выписался и куда, не было ли среди них несовершеннолетних детей, а также людей, выписанных временно на учебу, в ряды вооруженных сил или в места лишения свободы.
    Нужно удостовериться, нет ли в квартире лиц, которые в соответствии с законодательством (п.1ст.558 ГК РФ), сохраняют право пользования проданным жильём.
  2. Уточните у собственника, не было ли в квартире перепланировки. Сравните квартиру с планом БТИ. Некоторые конструкции в многоквартирных домах трогать категорически запрещено. В случае проверки, именно Вы, как владелец, будете обязаны оплатить штрафы, привести документы и квартиру в порядок.
  3. Закажите выписку из ЕГРП – не ведётся ли по данной недвижимости каких-либо судебных разбирательств, не наложен ли на неё арест, не находится ли она в залоге.
  4. Проверьте, нет ли каких-либо исковых заявлений в суде по этому объекту, не имеют ли какие-либо третьи лица прав на этот объект.

По всем возникшим вопросам всегда обращайтесь за консультацией в надёжное агентство недвижимости. Не забывайте, покупка квартиры в Москве сопряжена с риском.

Экономить на услугах высококлассных специалистов не всегда целесообразно – если окажется, что купленная квартира с обременением, выяснение своих прав и беготня по судам выйдут дороже, чем вовремя и качественно проведённая проверка юридической чистоты квартиры. 

Даниил Смолин
Агентство недвижимости 
«Капитал-Недвижимость»

Источник: https://capitalan.ru/news/chem_mozhet_obernutsya_pokupka_kvartiry_s_obremeneniem/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Блог о юриспруденции