Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

Земельные правоотношения представляют собой отдельную отрасль действующего законодательства, которая характеризуется наличием огромного количества самых различных нюансов и особенностей.

При заключении любой сделки, так или иначе связанной с земельным участком, жители нашего государства должны руководствоваться не только положениями действующего ЗК РФ, но и нормами общего гражданского законодательства. Помимо этого, некоторые аспекты оборота земель сельскохозяйственного назначения указаны и в отдельных нормативно-правовых актах, например, закон №66-ФЗ.

Именно здесь указан основной порядок и важные особенности процедур купли-продажи участков, а также их сдача в долгосрочную аренду, пожизненное пользование. Помимо этого, в законе решаются следующие вопросы:

  • порядок регулирования отношений, которые постоянно возникают у граждан в процессе владения, пользования и распоряжения земельными участками;
  • порядок установления обязательных ограничений в отношении оборота земельных участков с установленным сельскохозяйственным назначением;
  • порядок изъятия земельных участков для государственных либо муниципальных нужд, а также иные важные аспекты и правила данных процедур.

Следует отметить, что положения этого закона не могут быть применены к земельным участкам, которые были предоставлены гражданам для ведения подсобного хозяйства, а также с целью индивидуального строительства и т.д.

Однако, даже досконально изучив указанные выше законы, гражданин может столкнуться с определенными сложностями на любом этапе оформления сделки с земельным участком. Именно поэтому следует вникнуть и во все дополнительные аспекты правоотношений в сфере земельного права, которые помогут грамотно завершить любую сделку с участком либо оформить необходимые права на него.

Порядок аренды участка сельскохозяйственного назначения и основные нюансы данной процедуры

Действующие нормы трудового законодательства дают гражданам нашей страны законную возможность для аренды земельных участков под собственные нужды.

Такие сделки могут быть выгодны обеим сторонам: арендодатель получает постоянный доход от предоставления своего участка во временное пользование, в то время как арендатор приобретает временное право на владение участком.

Однако следует отметить, что последний не получает законной возможности для распоряжения участком, владельцем земельной собственности по-прежнему остается арендодатель.

Арендатор на своем участке может:

  • вести огородное хозяйство, выращивать фрукты и овощи, а также заниматься разведением животных;
  • создать кооператив по садоводству;
  • возвести определенное строение, например, дачу.

Как правило, большинство участков берется в аренду гражданами именно для осуществления на них строительных работ. Однако следует учитывать важный факт того, что, если прежнее назначение данного участка заключалось только в его сельскохозяйственном использовании, возведение любых строений на нем будет запрещено. Если гражданин проигнорирует данное правило, к нему может быть применена определенная административная ответственность.

Следует отметить, что арендовать сельскохозяйственный участок гражданин может не только у частного лица, но и у государства. Как правило, данный вопрос решается в местной администрации, по месту жительства физического лица. Заявка подается путем составления письменного заявления на имя главы уполномоченного органа.

После получения данной информации сотрудники администрации будут обязаны провести официальный аукцион. После данного мероприятия с гражданином может быть заключен договор аренды. В нем указываются все важные сведения, а именно: место расположения участка, его кадастровый номер, размер, а также иная информация. Только после подписания договора сторонами сделка аренды земельного участка будет считаться совершенной. Затем гражданин сможет приступить к строительным работам.

Следует отметить, что уполномоченный специалист администрации вправе вынести официальный отказ гражданину в аренде земельного участка в том случае, если на это имеются веские основания. Отказ должен быть оформлен в виде документа путем составления соответствующей бумаги для гражданина.

Порядок заключения договора купли-продажи и особенности процедуры

Сделку купли-продажи, безусловно, можно назвать одной из самых распространенных операций, которые регулярно проводятся с земельными участками.

Действующие нормы РФ устанавливают в отношении продавца определенный список обязанностей, главной из которых является своевременное уведомление органа муниципалитета о предстоящей сделке.

Оповещение должно предоставлять собой официальный документ, составленный и подписанный законным владельцем земельной территории. В уведомлении указываются следующие сведения:

  • точное место расположения участка;
  • его кадастровый номер, присвоенный после процедуры межевания;
  • эксплуатационные характеристики, включая основное назначение территории;
  • сведения о наличии либо отсутствии возможности для возведения строительного объекта на данной земле;
  • стоимость земельной территории, а также точные сроки, в течение которых все положения договора должны быть исполнены сторонами;
  • иные важные характеристики участка.

Составленное уведомление направляется в соответствующий отдел местной администрации, с обязательным получением письменного подтверждения о доставке. Как правило, его выдает специалист, принявший данный документ.

В том случае, если продавец, который был указан в договоре, отказался приобретать земельный участок, он может быть реализован третьему лицу. Помимо этого, собственник сможет законно продать землю самостоятельно, если на направленное в администрацию оповещение в течение одного календарного месяца не будет предоставлено никакого ответа. Однако здесь особое внимание следует обратить на установленную цену за участок.

Она не должна быть ниже той, которая ранее была указана в оповещении местному органу администрации. В том случае, если стоимость, по какой-либо причине, изменится, в обязанности гражданина будет входить составление повторного уведомления и направление в соответствующий отдел местного муниципалитета. Если гражданин проигнорирует данную обязанность, договор купли-продажи не будет обладать законной юридической силой.

Изменение действующей категории участка

В нашей стране каждая земельная территория характеризуется наличием у нее определенного назначения. Например, один участок пригоден лишь для ведения подсобного хозяйства, в то время как другой допускает возможность возведения на нем любых объектов. Установленное назначение оказывает прямое влияние на схему последующего использования земельной территории и ставит определенные ограничения в данном отношении.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Можно ли расторгнуть договор долевого участия

Как только новый собственник станет полноценным владельцем земельного участка, на основании ранее подписанного договора купли-продажи он может попытаться изменить первоначальное назначение земли, если это потребуется. Однако данная процедура будет достаточно сложной. Прежде всего, следует провести экологическую экспертизу территории. Именно она поможет установить возможность изменения назначения либо отсутствие такого варианта.

Если результаты экспертизы будут положительными для владельца, следующим этапом станет составление письменного заявления с просьбой об изменении категории участка. Оформленное ходатайство новый собственник должен будет представить в местный орган исполнительной власти. Далее уполномоченные специалисты в течение 30 последующих дней рассматривают представленные сведения и принимают окончательное решение по данному поводу.

Следует отметить, что официальный отказ в исполнении просьбы гражданина должен быть подкреплен соответствующими обоснованиями. В противном случае, если собственник посчитает, что ему отказали неправомерно, он будет иметь полноценную возможность для обращения в судебные органы. Если суд согласится с мнением истца, он обяжет администрацию пересмотреть ранее вынесенный отказ и признает первоначальное решение недействительным.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить .

Источник: http://dgkh.ru/art/zemelnye-uchastki/selkhoz.html

Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Основные принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения

особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения входят в структуру земельных ресурсов России (ст. 7 ЗК РФ).

Согласно ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения — земли,

  1. находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также
  2. предназначенные для этих целей.

Ст. 78 ЗК РФ определяет, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться:

  1. для ведения сельскохозяйственного производства,
  2. для создания защитных лесных насаждений,
  3. для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также
  4. для целей аквакультуры (рыбоводства).

Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены гл. II Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Ст. 8 ФЗ устанавливает особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением:

  1. случаев продажи с публичных торгов и
  2. случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по вышеуказанным правилам.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Особенности аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Ст. 9 ФЗ регулирует аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

  • на срок от 3 до 49 лет (за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом):
    1. на срок до 3 лет — для сенокошения и выпаса скота;
    2. на срок до 5 лет (и без проведения торгов) — крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Акт о затоплении нежилого помещения

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных ст. 8 и 10 Федерального закона.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Особенности предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Ст. 10 ФЗ устанавливает, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности предоставлен в аренду, вправе:

  1. приобрести такой земельный участок в собственность или
  2. заключить новый договор аренды такого земельного участка, 

если у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления (ст. 39.2 ЗК РФ) отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка.

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут

  • передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также
  • предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться в аренду в порядке, установленном ЗК РФ:

  1. религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации — для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации,
  2. гражданам — для сенокошения и выпаса скота.

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата — в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования на срок не менее чем 5 лет. Кроме того, указанные участки не подлежат приватизации.

О вопросах приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения до вступления в силу настоящего Федерального закона см. постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11

Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, помимо Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не допускается.

Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Принятие наследства не должно приводить к нарушению требований, установленных ст. 3 и (или) 4 Федерального закона, а именно:

  • иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды;
  • предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения имеют ряд ограничений.

В противном случае к наследникам применяются требования, установленные ст. 5 Федерального закона (обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения).

Основные принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения

Ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

  1. сохранение целевого использования земельных участков;
  2. установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
  3. преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
  4. преимущественное право участников долевой собственности на земельный участок на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
  5. установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Документы для приватизации дачного участка

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/osobennosti-oborota-zemelnich-uchastkov-iz-zemel-selskochozyaystvennogo-naznacheniya-osnovnie-printsipi-oborota-zemel-selskochozyaystvennogo-naznacheniya

Особенности правового режима категории земель сельскохозяйственного назначения

особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

В результате изучения данной главы студент должен:

знать

  • – основные положения норм об обороте земель сельскохозяйственного назначения;
  • – основные источники права, регулирующие порядок и условия оборота земель сельскохозяйственного назначения;

уметь

  • – применять нормы земельного законодательства с учетом правового режима категории земель сельскохозяйственного назначения, к которому относится используемый земельный участок;
  • – учитывать в своей профессиональной деятельности особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения;

владеть навыками

применения нормативных актов, регулирующих порядок и условия оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Понятие, состав и особенности использования земель сельскохозяйственного назначения

В качестве отдельной категории земель выделяются земли сельскохозяйственного назначения. В п. 1 ст. 77 ЗК РФ содержится определение понятия земель сельскохозяйственного назначения. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

К категории земель сельскохозяйственного назначения отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям (товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, научно-исследовательским учреждениям).

В нее входят также участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных.

Кроме того, к этой категории земель отнесены земли, выделенные казачьим обществам и родовым общинам.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Из этого следует, что данные земли делятся на два вида. Основную их часть составляют сельскохозяйственные угодья, т.е. земли, используемые как средство производства. Другая разновидность земель данной категории – это несельскохозяйственные земли, которые используются как пространственный территориальный базис для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Термин «угодье» в п. 2 ст. 77 ЗК РФ обоснованно используется только применительно к тем землям, которые непосредственно используются для нужд растениеводства и животноводства. Эти земли именуются сельскохозяйственными угодьями. В отношении остальных видов земель этот термин не используется. Основными угодьями являются: пашня, земли, занятые многолетними насаждениями, сенокосы, пастбища, земли, занятые лесами и водами.

Особенности оборота земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения

Статья 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает правило о том, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Все это означает, что в аренду можно сдать только такой земельный участок, который прошел государственный кадастровой учет, является недвижимым имуществом и в отношении которого зарегистрировано право собственности.

Особенности приобретения прав на земли сельскохозяйственного назначения заключаются в том, что, во-первых, действует особый порядок предоставления этих земель; во-вторых, специально регулируется вопрос о приватизации этих земель землепользователями и землевладельцами; в-третьих, существуют некоторые особенности регулирования совершения договоров купли-продажи и аренды этих земель и, в-четвертых, применяется особая процедура приобретения права на земельный участок в составе земель сельскохозяйственного назначения – выдел земельного участка в счет земельной доли.

Как указано в п. 7 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Существуют особенности совершения договоров купли-продажи земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Эти особенности предусмотрены в ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом следует иметь в виду, что нормы ст.

8 Закона не применяются к земельным участкам, предоставленным из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельным участкам, занятых зданиями, строениями, сооружениями.

Оборот таких земельных участков регулируется ЗК РФ.

особенность оборота таких земель состоит в праве преимущественной покупки (п. 3 ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), согласно которому оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права субъекта РФ или муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже.

Принцип преимущественного права покупки имеет важное значение для обеспечения публичных интересов в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Во-первых, позволяет государству в лице субъектов РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) органам местного самоуправления активно или пассивно участвовать на рынке земли и тем самым контролировать его. Во-вторых, участвуя на рынке, наиболее оперативно получать информацию, т.е.

вести мониторинг этого рынка. И, наконец, механизм реализации преимущественного права покупки препятствует занижению реально формирующихся цен на земельный участок.

Источник: https://studme.org/31606/pravo/osobennosti_pravovogo_rezhima_kategorii_zemel_selskohozyaystvennogo_naznacheniya

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Блог о юриспруденции