Добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика

Добросовестный приобретатель квартиры

добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика

Последнее обновление: 10.01.2020

Покупателю квартиры нужно помнить, что существует такое юридическое понятие как «добросовестный приобретатель» недвижимого имущества. И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру.

В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее – т.е. неправомочным Продавцом.

Такое возможно, например, когда квартира продается по недействительной доверенности, или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т.п. То же касается и откровенно мошеннических случаев, когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит. В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права.

Незаконной может оказаться и приватизация квартиры (из-за ошибок или подлога в оформлении документов, например). Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы.

В таких случаях Покупателя может ждать очень неприятный сюрприз – настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения Покупателя (так называемый «виндикационный иск»), и возврата ее себе.

Отличие этого иска от требования признать сделку недействительной, заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги.

Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Для Покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял (кто незаконно продал ему квартиру). А этого персонажа еще нужно найти, и нужно суметь получить с него эти деньги (которые могут быть уже давно потрачены).

Исключительно для таких ситуаций с продажей недвижимого имущества неправомочным Продавцом, существует юридическое понятие – добросовестный приобретатель, которое означает, что Покупатель квартиры, заключая сделку, не знал и не мог знать о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру.

Если же квартира куплена у настоящего правомочного собственника (даже в сделке, признанной потом недействительной), то понятие добросовестный приобретатель – не применяется.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Когда квартиру могут изъять у добросовестного Покупателя?

Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного Покупателя жилья (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – виндикация (см. определение в Википедии).

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным Покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что она продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ). И в этом случае применяется та самая виндикция (изъятие квартиры без компенсации).

До 2020 года суд мог на свое усмотрение не признать Покупателя жилья добросовестным, если тот не предпринял «разумных и достаточных мер» по проверке законности сделки. Формулировка «разумные и достаточные меры» нагоняла тумана и могла трактоваться в разных судах по-разному. У Покупателя тогда было мало шансов отстоять свои права на недвижимость.

При этом, в судебной практике было достаточно эпизодов, когда квартиру отнимали у Покупателя и возвращали прежнему собственнику без всяких компенсаций Покупателю (формально – изъятие из незаконного владения).

А само понятие «добросовестный приобретатель» определялось и применялось на усмотрение конкретного судьи.

Например, известны многочисленные случаи, когда квартиры были приватизированы по подложным документам и благополучно проданы, после чего по иску госорганов их отбирали у ошарашенных Покупателей и возвращали в собственность государства или муниципалитета.

До 2020 года добросовестные Покупатели квартир не имели возможности эффективно отстаивать свои права, т.к. для этого у них не было внятных законных оснований. Но с 01 января 2020 года, ситуация изменилась в пользу Покупателей (см. ниже).

Страхование профессиональной ответственности риэлторов вряд ли поможет Покупателю квартиры. Почему? Смотри по ссылке.

Защита прав добросовестного приобретателя квартиры

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации). Но само изъятие квартиры «из незаконного владения» остается возможным на основании той же статьи 302 ГК РФ (см. выше).

В случае возникновения спора по поводу возврата квартиры ее прежнему (законному) собственнику, бремя доказывания своей правоты раньше ложилось на каждого участника спора.

Настоящий собственник квартиры должен был доказать, что квартира продана помимо его воли, а Покупатель должен был доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать.

То есть Покупатель вынужден был доказывать добросовестность своих действий, опираясь на то, что он принял все «разумные меры» для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры.

Из-за этих размытых понятий чаще всего страдали именно Покупатели, которые лишались своих квартир. Но сейчас эта ситуация изменилась.

С 1 января 2020 года закон однозначно ввел определение понятия добросовестный приобретатель недвижимого имущества – это Покупатель квартиры, полагавшийся при ее покупке на данные Выписки из ЕГРН (п.6, ст.8.1 ГК РФ). Причем, бремя доказывания «недобросовестности» Покупателя (т.е. факт того, что он якобы знал об отсутствии прав Продавца на продажу квартиры) ложится на истца.

Как купить квартиру у компании? В чем особенности покупки жилья у юрлица – см. в заметке по ссылке.

Таким образом, в законе закрепилась презумпция добросовестности Покупателя квартиры, который перед сделкой убедился в зарегистрированных правах собственности Продавца, просто заказав Выписку из ЕГРН (бумажный или электронный вариант с цифровой подписью Росреестра – например, ЗДЕСЬ).

Этого факта теперь достаточно, чтобы Покупатель квартиры получил статус «добросовестный».

А для органов публичной власти (т.е. для государственных и муниципальных структур) введен прямой запрет на истребование квартиры у добросовестного Покупателя, но только по истечении 3-х лет с момента выбытия недвижимости из государственной или муниципальной собственности (п.4, ст.302 ГК РФ).

Другими словами, если Покупатель купил квартиру, которая была приватизирована с нарушениями закона, то после 3-х лет владения ее уже не смогут вернуть назад в собственность города.

Если же иск от властей поступит до истечения трех лет, или если иск поступит от физического лица – настоящего собственника квартиры, которая выбыла из его владения помимо его воли, то суд все равно может изъять недвижимость даже у добросовестного приобретателя (п.3, ст.223, ГК РФ). Но и здесь закон учел интересы Покупателя квартиры – государство готово компенсировать ему убытки в случае признания его добросовестным и изъятия у него купленного жилья.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

 

С 1 января 2020 года вступил в действие еще и новый механизм компенсации ущерба добросовестному Покупателю квартиры за утрату жилого помещения. Закон предусматривает в случае изъятия недвижимости у добросовестного приобретателя, полноценную выплату ему из госбюджета денежной суммы, компенсирующей убыток.

Максимальный размер такой компенсации законом не установлен – он будет определяться судом на основании реального ущерба либо в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Компенсация добросовестному приобретателю квартиры полагается от государства в том случае, когда суд взыскал с неправомочного Продавца деньги, но судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение полугода. Тогда государство компенсирует Покупателю потери за свой счет – из казны РФ (Гл. 10.1, ст.68.1 ФЗ-218, от 13.07.2015).

Государство, в свою очередь, предъявляет регрессные иски неправомочному Продавцу квартиры для возмещения уже своих убытков.

Аналогичная норма о компенсации Покупателю применяется и в случае, если изъятие у него квартиры произошло по вине Росреестра

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dobrosovestnyj-priobretatel/

Судебная практика о добросовестном приобретателе недвижимого имущества

добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности

Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

Исковое заявление о добросовестном приобретении

Компенсация за утрату права собственности

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты 

Для начала определимся с терминологией, а именно установим, кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя. Ответ на этот вопрос мы найдем в п. 1 ст. 302 ГК РФ. Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:

  1. Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.
  2. Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности). 

Отметим, что для жилого помещения, виндикационный иск в отношении которого предъявило публично-правовое образование (РФ, ее регион, район или город) существует однозначный маркер добросовестности — регистрация прав в ЕГРН за добросовестным приобретателем в течение 3-х лет после того, как собственник перестал владеть жильем. Если первоначальный собственник все же надеется на возврат помещения, то ему придется доказать недобросовестность приобретения (п. 4 ст. 302 ГК РФ, действует с 01.01.2020).

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Капитальный ремонт лифтов

Оспаривая добросовестность приобретателя, при рассмотрении вопроса о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

  • родственных связей;
  • служебных связей;
  • участия в уставных капиталах организаций;
  • иных форм аффилированности. 

ВАЖНО! Добросовестность приобретения по критерию возмездности сделки оценивается не только на момент ее заключения, но и на момент передачи имущества, а также на момент исполнения обязательства по его оплате. 

Так, если вещь не была оплачена покупателем по возмездному договору в установленный срок, то и требовать защиты как добросовестный приобретатель он не имеет права (п. 4 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» от 13.11.2008 № 126).

Приведем еще один пример, когда отсутствие возмездности при получении имущества является основанием для отказа в защите, казалось бы, абсолютно добросовестного приобретения.

Спорное имущество было передано в хозяйственное ведение унитарному предприятию.

Суд при рассмотрении иска собственника об истребовании такого имущества указал, что передача имущества унитарному предприятию была произведена безвозмездно, а, следовательно, защита добросовестного приобретения на эту ситуацию не распространяется. 

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности 

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации. Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности, во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.

Вспомним общее правило, закрепленное в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества. Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом. Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе. 

Суды прямо называют должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи.

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/sudebnaya_praktika_o_dobrosovestnom_priobretatele_nedvizhimogo_imuwestva/

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

4.

Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

Комментарий к ст. 302 ГК РФ

1. Вводя ограничения на виндикацию и обеспечивая этим баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя, закон исходит из принципа «наименьшего зла». В основе установленного порядка виндикации лежит несколько взаимосвязанных критериев: а) добросовестность (недобросовестность) приобретателя; б) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; в) характер выбытия имущества из владения собственника.

2. Так, во всех случаях у добросовестного и возмездного приобретателя имущество подлежит виндикации, если оно выбыло помимо воли собственника. Такое правило основано на предположении, что добросовестный приобретатель может защитить свои интересы, предъявив соответствующие требования к отчуждателю, личность которого ему либо известна, либо больше вероятности, что будет установлена.

В свою очередь, правила о виндикации в отношении недобросовестного приобретателя применяются вне зависимости от того, приобретено ли имущество безвозмездно и ввиду каких обстоятельств выбыло из владения собственника. Объясняется это тем, что недобросовестность приобретателя исключает наличие каких-либо преимуществ по сравнению с собственником.

Если же имущество приобретено безвозмездно, виндикация допускается безотносительно таких критериев, как недобросовестность и обстоятельства выбытия. Считается, что в случае с безвозмездным приобретателем интересы собственника признаются приоритетными, поскольку при истребовании имущества незаконный владелец не несет никаких имущественных потерь, обусловленных приобретением вещи, а ст. 303 ГК гарантирует возмещение расходов по содержанию имущества.

3. Однако в описанном порядке безусловной виндикации установлены следующие ограничения.

Во-первых, из п. 1 комментируемой статьи следует, что если имущество, приобретенное добросовестно и возмездно, выбыло из владения собственника по его воле, в том числе в результате заключения договоров аренды, хранения и т.п., виндикация невозможна (п. 19 письма ВАС N 13). Предполагается, что в таких случаях собственник несет риск выбора ненадлежащего контрагента, ввиду чего приоритет отдается защите интересов приобретателя.

Во-вторых, п. 3 комментируемой статьи установлен запрет на виндикацию добросовестно и, главное, безвозмездно приобретенных денег и ценных бумаг на предъявителя.

Считается, что причинами введения данного правила являются, в частности, необходимость обеспечения стабильности гражданского оборота с учетом высокооборотности указанных вещей; трудности с индивидуализацией имущества (например, деньги признаются сугубо родовыми вещами, а виндикация возможна только в отношении индивидуально-определенного имущества). Правда, это правило сформулировано неоправданно жестко.

Если допустить, что в конкретном случае деньги или ценные бумаги на предъявителя были изначально определенным образом индивидуализированы (в том числе посредством запечатывания в конверт и т.п.) и такая индивидуализация на момент предъявления иска сохранилась, то вряд ли можно усмотреть объективные препятствия для виндикации.

В-третьих, сопоставление п. п.

1 и 2 комментируемой статьи позволяет сделать вывод, что правило о возможности виндикации при безвозмездном приобретении имеет еще одно исключение, когда возникает цепочка добросовестных приобретателей, а вещь виндицируется у лица, которое безвозмездно получило ее у добросовестного возмездного приобретателя (например, в результате дарения, наследования и т.п.). В указанном случае решение вопроса о виндикации должно основываться на положениях п. 1 комментируемой статьи об истребовании имущества у возмездного приобретателя, поскольку иначе последний необоснованно ограничивался бы в распоряжении вещью.

4.

Следует отметить, что применение правил о виндикации затруднено в связи с невозможностью законодательно формализовать содержание используемых критериев. Так, понятие «недобросовестность» раскрыто в ГК через такие оценочные и субъективные признаки, как «(не) знал или (не) должен был (мог) знать».

Поэтому при оценке недобросовестности должны приниматься во внимание все имеющие значение конкретные обстоятельства дела (в частности, характеристики вещи, цена, время и место приобретения и т.п.).

Например, судебная практика исходит из отсутствия добросовестности, когда к моменту совершения возмездной сделки имелись притязания третьих лиц, впоследствии признанные обоснованными, если приобретателю о них было известно (абз. 4 п. 24 Постановления ВАС N 8).

Однако ввиду закрепления в законодательстве презумпции добросовестности (п. 3 ст. 10 ГК) приобретатель не обязан доказывать наличие обстоятельств, подтверждающих его добросовестность. Поэтому сложно согласиться с противоположным выводом, сделанным в абз. 3 п.

24 Постановления ВАС N 8.

Равным образом в ГК не раскрывается понятие «выбытие имущества помимо воли собственника». Законодатель ограничивается указанием на отдельные примеры (в частности, потеря, похищение вещи) и приданием перечню открытого характера. Очевидно, что это не способствует единообразному и адекватному правоприменению, особенно в условиях, когда высшие судебные инстанции уклоняются от дачи соответствующих разъяснений (см. п. 26 Постановления ВАС N 8).

Так, нет единства мнений, следует ли считать «иными случаями» выбытие имущества помимо воли, к примеру совершение сделок по отчуждению имущества без получения необходимого согласия (одобрения) органов опеки и попечительства, органов юридического лица и т.п. Поэтому в настоящее время указанную проблему следует решать в каждом конкретном случае с учетом всех фактических обстоятельств, притом что собственник должен доказать обстоятельства выбытия имущества из его владения (абз.

2 п. 24 Постановления ВАС N 8).

Судебная практика по статье 302 ГК РФ

Постановление ЕСПЧ от 11.04.2017

50. Заявитель утверждал, что вмешательство в его имущественные права не соответствовало действовавшему законодательству. По его мнению, власти г. Москва не могли на основании статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации истребовать у него квартиру, поскольку он был добросовестным покупателем. Власти г.

Москвы решили добровольно уступить право собственности на квартиру и передать его К. Они проверили и разрешили совершение всех сделок в отношении квартиры. Заявитель считал, что его ситуация близка к ситуации, рассмотренной Европейским Судом в деле Гладышевой (упоминавшееся выше, §§ 77 — 83).

В частности, он утверждал, что утрата имущества представляла собой непропорциональное вмешательство в его права, предусмотренные статьей 1 Протокола N 1 к Конвенции. Власти возложили на него чрезмерное бремя. Хотя он являлся добросовестным покупателем, они не обеспечили справедливого равновесия между своим решением истребовать имущество у него и его личными интересами.

Он также утверждал, что государственные органы несли ответственность за мошеннические сделки в отношении квартиры, приобретенной им позже. Власти были обязаны проверить соответствие этих сделок действовавшему законодательству.

Однако они не смогли сделать это своевременно и надлежащим образом, и им удалось истребовать имущество у него только при грубом пренебрежении его интересами. Наконец, заявитель утверждал, что он был лишен своего имущества без предоставления какой-либо компенсации.

«Обзор практики Конституционного Суда Российской Федерации за 2017 год»

34. Постановлением от 22 июня 2017 года N 16-П Конституционный Суд дал оценку конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предметом рассмотрения являлось оспоренное положение, предусматривающее право собственника истребовать принадлежащее ему имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, — применительно к случаям истребования жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом.

Источник: https://gkrfkod.ru/statja-302/

Признание добросовестным приобретателем недвижимого имущества

опубликовано: 18.07.2016

Как известно гражданское законодательство разделяет покупателей недвижимого имущества на добросовестных приобретателей и на недобросовестных приобретателей. Понятие добросовестного приобретателя имущества установлено п. 1 ст. 302 ГК РФ. Применительно к настоящей статье будут рассматриваться вопросы возмездного приобретения недвижимого имущества по договору купли-продажи.

Возможность признания добросовестным приобретателем квартиры зависит от осведомленности приобретателя относительно правомочий продавца на продажу недвижимого имущества

Исходя из толкования положений п. 1 ст. 302 ГК РФ, можно сделать вывод, что возможность признания добросовестным приобретателем зависит от осведомленности приобретателя относительно правомочий продавца на продажу имущества. Если покупатель не будет признан добросовестным приобретателем, то данное обстоятельство дает основания для предъявления судебного иска к добросовестному приобретателю квартиры.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как начисляется плата за капитальный ремонт

Вас может заинтересовать: Представительство в суде по гражданским делам.

Иск в суд к добросовестному приобретателю об истребовании имущества в силу положений статьи 302 ГК РФ может быть предъявлен в случае, когда отчужденное имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Безусловно, возникает вопрос, каким образом обеспечить право добросовестного приобретателя на оставление приобретенного имущества у себя? Иными словами, какие действия целесообразно совершать, чтобы в дальнейшем суд мог признать покупателя добросовестным приобретателем недвижимого имущества.

Судебная практика по признанию добросовестным приобретателем недвижимости

В п. 38 Постановления от 29 апреля 2010 г. № 10/22 разъяснено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Исходя из толкования судебной практики, связанной с признанием приобретателей добросовестными, можно сделать вывод, что к разумным мерам суды относят меры, направленные на проверку «чистоты» сделки, меры по выявлению и оценке полномочий лица, отчуждающего недвижимое имущество.

Вас может заинтересовать: Регистрация недвижимости.

Анализ судебной практики о добросовестном приобретателе позволяет сделать вывод, что приобретатель должен принять все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Аналогичная позиция отражена в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014 г.

Таким образом, право добросовестного приобретателя на сохранение приобретенного имущества зачастую зависит от состава и характера совершенных им действий, которые направлены на предварительную оценку риска в совершаемой сделке. Однако в случае разрешения спора в судебном порядке добросовестному приобретателю потребуется доказать факт принятия разумных мер.

У вас похожий вопрос? Воспользуйтесь услугой: Юридическая консультация онлайн.

Как доказать добросовестность приобретателя квартиры?

К одному из доказательств принятия достаточных и разумных мер, направленных на оценку добросовестности продавца недвижимого имущества, можно отнести предоставление суду доказательства заключения договора об оказании юридических услуг. В силу указанного договора должна осуществляться проверка недвижимого имущества, определение полномочий продавца. Данные обстоятельства позволят сохранить право добросовестного приобретателя на владение приобретенным имуществом.

Юридическая помощь по данному вопросу поможет выявить возможные риски. Поэтому обращение за юридической помощью в случае приобретения имущества будет обоснованно не только с практической, но и с юридической точки зрения и позволит обеспечить всестороннюю и надежную защиту для покупателя недвижимого имущества.

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Источник: https://primelegal.ru/analitika/priznanie-dobrosovetnym-priobretatelem-nedvizhimosti/

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика — Юридический ликбез

Защита прав добросовестного приобретателя тесно связана с такой услугой, как проверка юридической чистоты сделки (юридическое сопровождение сделки). И если юридическая проверка сделки направлена на пресечение возможного обмана при покупке квартиры, то  защита приобретателя, являющегося добросовестным, предназначена для защиты права собственности на купленное имущество, когда проверка сделки не проводилась или была проведена недостаточно квалифицированно.

Реальный случай из практики:
Клиент купил квартиру (могло быть и другое имущество – земельный участок, дом) и через полгода нашел в почтовом ящике «письмо счастья», из которого следует, что один из предыдущих собственников в цепочке сделок с Вашей квартирой намерен вернуть ее себе, так как она была отчуждена незаконно.

В такой ситуации даже юристы не дадут 100%-ной гарантии, что квартира останется за Вами, но тем не менее, ситуацию нужно подробно анализировать, чтобы делать определенные выводы.

Признание добросовестным приобретателем

Во-первых, разберемся с  самим понятием добросовестного приобретателя. Для того, чтобы были какие-то шансы на признание добросовестным приобретателем, Вы обязательно должны обладать признаками такого лица.

И прежде всего, при этом суд будет интересовать, знал ли приобретатель на момент приобретения имущества о том, что продавец не имеет полномочий на продажу имущества. Прежде всего данный признак определяется на основании выписки из ЕГРН (с историей сделок).

Однако само по себе наличие записи в реестре о правах продавца на отчуждаемое имущество не будет свидетельствовать безусловно о Вашей добросовестности. Это будет презюмироваться, но такая  презумпция будет опровержимой.

Если истец докажет, что у вас были основания сомневаться в правах продавца на имущество, то Ваша добросовестность будет под вопросом.

В свою очередь, Вы можете приводить другие доводы, свидетельствующие о Вашей добросовестности как приобретателя. Таковыми могут быть: покупка квартиры через риэлторское агентство, заключение перед покупкой договоров с юристом о проверке юридической чистоты сделки, получение дополнительных документов для того, чтобы убедиться в правах продавца (такими могут быть документы из БТИ, архивов и другие).

Во-вторых, следует понимать, что сама по себе добросовестность не спасает автоматически приобретателя от истребования имущества. Надлежащим способом защиты первоначального собственника от конечного приобретателя будет виндикационный иск (Постановление Конституционного суда № 6 2003 года). Правила о признании сделки недействительной и реституции в данном случае применяться не могут.

Таким образом, важное значение будет иметь наличие у собственника оснований для виндикации имущества от конечного приобретателя. Такими основаниями являются выбытие из владения, выбытие помимо воли, индивидуальная определенность имущества и другие основания, с которыми Вы можете ознакомиться в статье о виндикации (истребовании из чужого незаконного владения).

Кроме того, суд должен исследовать, не пропущены ли в таком случае сроки исковой давности по виндикационному иску. Пропуск сроков исковой давности будет влечь отказ в иске, а значит, владение добросовестного приобретателя будет иметь приоритет.

Само же основание перехода права к добросовестному приобретателю закреплено в статье 223 ГК РФ, из которой следует, что недвижимое имущество будет принадлежать добросовестному приобретателю на праве собственности с момента регистрации такого права, если у первоначального собственника отсутствуют основания истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Стоит заметить, что право собственности в таком случае считается перешедшим не только когда отказано в иске об истребовании имущества от добросовестного приобретателя, но и когда основания для истребования просто отсутствуют.

Если Вы попали в ситуацию, когда один из предыдущих собственников недвижимого имущества пытается вернуть его себе, требуя его от Вас, мы рекомендуем незамедлительно обращаться за помощью к компетентному юристу.

Судебная практика о защите прав добросовестного приобретателя

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Из материалов дела видно, что *** Т.А. приобрел спорную квартиру на основании письменного договора купли-продажи от 04.05.2009 г., денежные средства за объект недвижимости получены покупателем в полном объеме, право собственности предшественника *** Т.С. зарегистрировано в установленном законом порядке и не было оспорено, обременений не имелось. Данная сделка отвечает всем признакам действительности.

Источник: https://pravolikbez.com/dobrosovestnyy-priobretatel-nedvizhimogo-imuschestva-sudebnaya-praktika/

Жильё, купленное на вторичном рынке, больше не отнимут

Если документ превратится в закон, то суды будут обязаны устанавливать, добросовестно ли была куплена квартира или дом. В тех случаях, когда будет доказано, что приобретатель не мог знать о махинациях  продавцов, имущество он возвращать не будет.

Квартира одна, а претендентов много

Проблема, решить которую должен законопроект, коснулась множества граждан, что подтверждает судебная статистика. Например, с 2013 по 2015 год из купленных квартир было выселено  136 московских семей. По подсчётам столичных властей, для выплаты компенсаций всем пострадавшим понадобится 1,3 миллиарда рублей.

Одна из самых распространённых ловушек при покупке квартиры на вторичном рынке выглядит так: семья покупает жильё в ипотеку. А позже выясняется, что несколько лет назад квартира была муниципальной, но мошенники её «увели» и продали.

Такое жильё может не раз менять хозяев, пока не попадёт в руки честных граждан. Если афера раскрывается, то квартиру, согласно действующему закону, забирают у тех, кто купил её последним. Попытки в судах доказать, что покупатель — добросовестный, тянутся годами.

И как правило, квартиру местная власть всё равно отнимает.

Читайте по теме В своём недавнем обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления Верховный суд отметил, что, разрешая вопрос о добросовестности или недобросовестности приобретателя жилого помещения, нужно учитывать не только его осведомлённость о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, но и то, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество.

Так, суд признал ответчика Т. добросовестным приобретателем спорной квартиры, учитывая, что продавцом Н. были предоставлены все правоустанавливающие документы на жилое помещение, а на приобретение спорной квартиры Т.

получен ипотечный кредит и использованы средства материнского капитала. Принадлежность квартиры продавцу проверялась не только Т., но и сотрудниками риелторского агентства, в которое обращался Т.

с целью приобретения квартиры, а также работниками банка при выдаче ипотечного кредита.

Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.

Например, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления к Л. и К. об истребовании имущества из чужого незаконного владения были отвергнуты доводы ответчика К. о добросовестности приобретения квартиры.

При этом судебные инстанции, учитывая представленные органом местного самоуправления доказательства, указали, что спорная квартира в течение полутора месяцев трижды являлась предметом договора купли-продажи и дарения и продавалась по цене существенно ниже её рыночной стоимости, что должно было вызвать у К.

разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества.

Кто крайний, тот и виноват

Сейчас гражданское законодательство предусматривает возможность собственника заявить виндикационный иск — истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. При этом собственник имеет право потребовать принадлежащее ему имущество в том числе и у добросовестного приобретателя, если права на имущество выбыли из владения, помимо воли правообладателя.

Читайте по теме В то же время, последние в цепочке собственников приобретатели, как правило, не причастны к хищению жилой недвижимости и становятся её владельцами после совершенной злоумышленниками одной или нескольких сделок купли-продажи жилья.

За последние годы власти регионов и муниципалитетов всё активнее пересматривают документы 90-х годов о приватизации жилья и, найдя нарушения, обращаются в суды. И теперь крайними оказываются те, кто добросовестно приобрел квартиру на вторичном рынке.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как получить технический паспорт на дом в бти

Именно на таких собственников власти и подают в суд.

А после вынесенных им решений о том, что недвижимость когда-то была изъята из собственности государства незаконно, эти жильцы оказываются на улице без предоставления иного жилья или с компенсацией в размере 1 миллиона рублей, на который новую квартиру никак не купить.

Правительственный законопроект, разработанный Минэкономразвития во исполнение постановления Конституционного суда, ставит точку в подобных спорах.

Первый заместитель председателя Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Михаил Емельянов считает, что надо всегда защищать добросовестного приобретателя и помнить — обычным гражданам сложно тягаться с государством, именно поэтому суды они часто проигрывают.

Он уверен, что в стране уже давно назрело введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью с участием физических лиц.

«Сейчас, напомню, без нотариуса нельзя совершить сделки с участием несовершеннолетних и с продажей долей», — сказал он «Парламентской газете».

После того как это закрепили законодательно, практически исчезли мошенничество и рейдерские захваты квартир

По мнению Емельянова, сначала надо принять законопроект Минэкономразвития, а потом ввести нотариальные сделки.

С государством спорить трудно

О том, что по Конституции государство, физические и юридические лица, как собственники равны, напомнила председатель Комиссии Общественной палаты по общественному контролю, зампредседателя совета Исследовательского центра частного права при президенте Лидия Михеева.

Читайте по теме Она поддерживает Правительство, и считает, что оно сделало первый шаг в направлении исправления ситуации — надо просто запретить отбирать квартиры, потому что изъятие стало массовым. И напомнила, что вопрос о защите прав добросовестных приобретателей недвижимости был озвучен членами Общественной палаты ещё в 2015 году на встрече с президентом Владимиром Путиным, и глава государства дал поручение разработать законодательный механизм защиты приобретателей жилья.

Она обратила внимание, что в законопроекте есть непонятные моменты — сначала там говорится о запрете на изъятие у добросовестного приобретателя единственного жилья, а затем о том, что в случае изъятия гражданину положена компенсация.

На вопрос, что делать с таким несоответствием «Парламентской газете» ответил Михаил Емельянов. По его словам, ко второму чтению все спорные моменты будут убраны. Главное, чтобы добросовестные приобретатели жилья не лишались своих квартир.

«Комитет по госстроительству и законодательству будет рекомендовать принять документ», — пообещал законодатель, добавив, что соблюдение прав добросовестного приобретателя гораздо важнее, чем предполагаемые убытки государства, ведь гражданин по сравнению с государством — это заведомо более слабая сторона.

Также считает и глава думского Комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская: «Если была вина должностных лиц государства, убытки надо взыскивать с того чиновника, который принимал незаконное решение или неправильно оформлял документы. В принципе это возможно и через 20 лет. Для этого нужна лишь политическая воля и наличие в живых этого человека», — подчеркнула Хованская.

Источник: https://www.pnp.ru/economics/zhilyo-kuplennoe-na-vtorichnom-rynke-bolshe-ne-otnimut.html

Нехорошие квартиры: как вернуть заплаченные мошенникам миллионы

12 Августа 2019

Госдума приняла закон, который расставляет точки над «i» в вопросе о возврате денег добросовестным приобретателям жилья.

— Раньше механизм получения компенсации у государства за изъятую у добросовестного приобретателя квартиру регулировался ст. 31.1 Закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., а с 1 января должен был определяться ст. 68 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Защите подлежали два круга лиц: добросовестные приобретатели недвижимости и собственники, которые по каким-то причинам не могут изъять свое имущество у добросовестного приобретателя.

Теперь этих статей больше нет. И сейчас все сведено лишь к одному кругу лиц — только добросовестным приобретателям, — рассказывает глава юридического отдела столичного агентства недвижимости «Нора-групп» Александр Перепелкин.

— То есть любой собственник, чья квартира подверглась незаконной сделке, теперь не сможет получить компенсацию?

— Не совсем так. Это, например, возможно в случае, если речь идет об общем имуществе супругов. Скажем, один из них без согласия другого продает квартиру, которая потом несколько раз передается, и в итоге приобретается добросовестным приобретателем.

Второй супруг требует признать эти сделки недействительными и вернуть квартиру, а суд отказывает в ее истребовании у добросовестного приобретателя: он же не знал и не мог знать о том, что на совершение одной из предыдущих сделок, участником которой он сам не являлся, не было получено согласие супруги или другого третьего лица (если оно необходимо по закону).

Раньше такие пострадавшие тоже подлежали защите. Теперь — нет: теперь на компенсацию могут рассчитывать только добросовестные приобретатели, у которых квартира была изъята.

— А если документы у собственника были украдены или подделаны? Или он в момент совершения сделки не понимал значения своих действий?

— У таких граждан всегда остается возможность вернуть имущество по ст. 302 ГК, регулирующей данный вопрос: так как недвижимость была украдена или выбыла из владения помимо воли собственника. В этом случае ее можно истребовать и у добросовестного приобретателя, а последний может претендовать на денежную компенсацию от государства, если ему не возместили убытки.

Больше 1 млн рублей

— Есть ли положительные изменения?

— Есть. Раньше добросовестный приобретатель мог претендовать на компенсацию за счет казны РФ не более чем на 1 млн рублей. Теперь эту норму расширили: вернут реальный ущерб или кадастровую стоимость. Но, как и раньше, компенсация дается лишь один раз. То есть если второй раз человек приобретет проблемную квартиру и ее у него изымут по суду, компенсации он не увидит.

— Реальный ущерб — это та цена, за которую приобреталась квартира, или ее актуальная стоимость?

— Это то, что человек реально заплатил. А кадастровая стоимость (она у нас соотносима с рыночной) — актуальная. Тут пострадавшему стоит посчитать и выбрать, что ему выгоднее: законом ведь не установлено, когда следует считать ущерб по реальному ущербу, а когда — по кадастровой стоимости. Но предвижу, что добросовестному приобретателю придется обосновывать в суде, почему он выбрал, скажем, именно кадастровую оценку.

Когда требовать

— Компенсацию можно требовать, как только подошел срок, если ее не выплатили — никаких других ограничений нет?

— Да, сейчас требовать компенсацию у казны России можно в любом случае, если в течение полугода добросовестному приобретателю в соответствии с решением суда виновник незаконной сделки не возместил убытки по исполнительному листу.

— В чем изменение? Только в сроке — полгода вместо года ожидания?

— Не только. Возместить ущерб раньше можно было не всегда, а лишь в том случае, если в течение года судебное решение о возмещении убытков не было исполнено приставами. Причем ст. 68 Закона 218-ФЗ это сузила до случаев, когда решение не просто не исполнено, а исполнительное производство прекращено по одному из двух оснований.

Первое — если виновное юрлицо исключено из реестра (то есть оно больше не существует и у него нет правопреемников).

Второе — если виновный гражданин умер, объявлен судом умершим и у него нет наследников, или объявлен безвестно отсутствующим и доверительный управляющий не может компенсировать за него убытки добросовестному приобретателю.

Сейчас требовать компенсацию у казны России можно в любом случае, если в течение полугода добросовестному приобретателю не была выплачена компенсация по исполнительному листу.

Обратная сила

— Новый закон имеет обратную силу. То есть любой добросовестный покупатель, чья квартира была изъята в последние три года, может обратиться за компенсацией?

— Не любой. Только в том случае, если квартира у него была изъята публично— правовым образованием: Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципалитетом. Например, одинокий гражданин умирает, кто-то подделывает документы на его жилье, выдает себя за наследника и продает ее. То есть по сути ворует квартиру, которая является выморочным имуществом. И у человека, который приобрел такую квартиру, она изымается.

Летом 2017-го Конституционный суд (постановление КС РФ от 22.06.2017 г. № 16-П) поставил под сомнение законность такого изъятия без компенсации у добросовестного приобретателя: с одной стороны, государство (Росеестр) эти сделки регистрирует, с другой — в лице своих же госорганов забирает квартиру. Новый закон придал обратную силу (три года) возможности компенсации только по таким недействительным сделкам.

Если же квартира была изъята по иску физического или юрилического лица, никакой обратной силы нет. Такие добросовестные приобретатели будут защищены лишь с 1 января 2020-го, когда закон вступит в силу.

Кто такие добросовестные приобретатели

— Насколько тяжело доказать, что ты приобрел квартиру добросовестно?

— Добросовестный приобретатель — тот, кто не знал или не мог знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не имело права его отчуждать (ст. 302 ГК РФ).

В принципе доказать, что не знал, можно. А вот что не мог знать Это очень субъективная вещь. Суды трактуют это, исходя из поведения приобретателя: проявил ли он необходимую осмотрительность при покупке недвижимости. При этом, несмотря на неоднократные разъяснения Верховного суда о том, что понимать под необходимой осмотрительностью, это до сих пор в судебной практике очень размыто.

В любом случае одним из критериев является, проверил ли покупатель тот факт, что у продавца в Росеестре зарегистрированы права на данное имущество, и нет ли на эту недвижимость каких-то запретов или притязаний. Если квартира за короткий срок (скажем, в течение года) перепродавалась несколько раз, это тоже может поставить под сомнение добросовестное приобретение такой квартиры.

— Правда ли, что добросовестный покупатель подлежит защите лишь в том случае, если он это имущество оплатил?

— Правда. Даже частичная оплата не дает такого права.

— Но разве бывает так, что человек пользуется квартирой, но деньги за нее не внес?

— Иногда очень трудно доказать, что деньги заплачены. В России большинство таких расчетов (особенно между физическими лицами) проводятся наличными, с расписками. Суды не всегда принимают эти расписки как доказательство расчетов. У меня в практике были случаи, когда суды не принимали расписки, так как человек не мог объяснить, откуда у него могло взяться столько денег. При этом у него не было никаких других подтверждающих эти расчеты документов — например, договора аренды банковского сейфа

Исходя из опыта моей практики, могу сказать: не так-то легко в судебном порядке признать человека добросовестным приобретателем. И, думаю, с введением в силу нового закона, это станет вдвойне сложнее. Именно потому, что критерий «не мог знать» слишком уж субъективен

Источник: http://sroroo.ru/press_center/news/3171588/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Блог о юриспруденции